یکی از پیچیده‌‌ترین و در عین حال رایج‌ترین نوع دعاوی، دعاوی اثبات مالکیت است. چراکه مسائل ملکی به دلیل جنبۀ مالی آن از حساسیت شایانی برخوردار است. به همین خاطر، بسیاری از افراد در دادگاه به دلیل ناآگاهی و یا نداشتن دفاع کافی از گرفتن حق خود باز می‌مانند. موضوعی که البته در صورت کمک گرفتن از بهترین وکیل شیراز، اتفاق نخواهد افتاد.
در این مقاله سعی داریم دربارۀ دعوی اثبات مالکیت، ادله و نحوه طرح آن از نگاه وکیل اثبات مالکیت شیراز، صحبت کنیم.
مالکیت چیست؟
به رابطه میان شخص و مال، «مالکیت» گفته می‌شود. به موجب این رابطه، سایر افراد نمی‌توانند مال مدنظر را تصرف کنند. به بیان دیگر، حقی که فرد بتواند در حدود قوانین، هرگونه تصرفی در مال داشته باشد و هرگونه استفاده‌ای از آن ببرد مالکیت اطلاق می‌شود.
بر اساس این تعریف و طبق قوانین ملکی، مالک می‌تواند حق استعمال، بهره‌برداری و انتقال مال خود را به هر صورتی داشته باشد. مگر در مواقعی که قانون درباره آن استثناء قائل شده باشد.
انواع مالکیت
اگر تا به حال در جلسه‌ای با یک وکیل اثبات مالکیت ملک شیراز حضور بهم رسانده باشید، حتما می‌دانید که به طور کلی، مالکیت، در دو نوع خصوصی و عمومی دسته‌بندی می‌شود:
- مالکیت خصوصی: به این معناست که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. این شکل از مالکیت دارای انواعی است که یکی از انواع آن، مالکیت فردی یا مفروز است. منظور از مالکیت فردی این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد.
- مالکیت عمومی: به گفتۀ وکیل اثبات مالکیت شیراز، در همه کشورها، اموال و ثروت‌هایی به نام اموال عمومی وجود دارد که به همه افراد تعلق دارد و برای عموم مردم است، نه شخص یا اشخاصی معین. و شهروندان حق استفاده از این اموال بدون هیچگونه تبعیض را دارند. در حقیقت، مالکیت بر اموال عمومی، همان مالکیت عمومی است.
3 ویژگی مالکیت
به موجب قانون، سه ویژگی اساسی برای مالک مشخص شده است:
1. دائمی بودن مالکیت
مالکیت حقی دائمی است. بدین معنا که مالکیت فرد، محدودیت زمانی ندارد؛ یا به اصطلاح تاریخ انقضاء ندارد. بلکه این حق دائمی است و در صورت بی‌استفاده بودن مال حتی برای مدت طولانی نیز از بین نمی‌رود و برای مالک باقی می‌ماند. بنابراین در فرضی که مال نیز به دیگری منتقل می‌شود، باز هم مالکیت از بین نمی‌رود. بلکه از شخصی به شخص دیگر منتقل می‌شود.
دائمی بودن مالکیت به این معنا است که تا زمانی که مال برقرار است، مالکیت نیز وجود خواهد داشت. بنابراین تلف مال به معنی از بین رفتن مالکیت است.
- مطلق بودن مالکیت
به هرگونه استفاده از مال، مطلق بودن مالکیت گفته می‌شود. از نظر وکیل اثبات مالکیت شیراز مطلق بودن مالکیت، منوط بر این است که حق مالکیت مالک توسط قانون محدود نشده باشد. و تنها زمانی مطلق بودن مالکیت محدودیت دارد، که ضرری به همسایه‌ها وارد شود.
همچنین در ماده 30 قانون مدنی مطلق بودن مالکیت، اینگونه شرح داده شده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»
- انحصاری بودن مالکیت
و اما سومین ویژگی مالکیت، انحصاری بودن آن است. بدین معنی که مالک مال می‌تواند مانع از تصرف مال خود، توسط دیگران شود. و در صورتی که دیگران از راه‌های غیر قانونی مال شخص را تصرف کرده باشند، حق رفع تصرف از طریق دعوای اثبات مالکیت در رویه قضایی را به کمک وکیل اثبات مالکیت ملک شیراز دارد.
طرفین دعوای اثبات مالکیت
با توجه به موارد فوق، هرگونه تخلف در این زمینه را می‌توان به کمک وکیل اثبات مالکیت شیراز رفع و رجوع کرد. طرف‌های این دعوی در دادگاه عبارت‌اند از: خواهان که ادعای مالکیت ملکی را دارد. خوانده که ملک را بدون ثبت به خواهان فروخته است. در صورتی هم که افرادی چنین خرید و فروشی با خواندۀ دعوا انجام دهند، آن‌ها هم باید طرف دعوا قرار بگیرند.
روش های اثبات مالکیت
اما وکیل اثبات مالکیت ملک شیراز می‌تواند به کمک راه‌های زیر روند دادگاه را به نفع خواهان تمام کند.
- سند
اولین و مهم‌ترین دلیل اثبات مالکیت، سند مالکیت است. طبق قانون، اموالی مانند املاک در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند. و محاکم، فقط فردی که مال به نامش ثبت شده را مالک مال می‌شناسد.
- اقرار
از دیگر روش‌های اثبات مالکیت، اقرار است. به این معنی که در دعوای میان مالک و متصرف، متصرف اقرار کند که مال به مالک تعلق دارد. اگر این اتفاق بیفتد، اثبات مالکیت محقق شده، و مال به مالک‌اش برگردانده می‌شود. به بیان وکیل اثبات مالکیت ملک در شیراز، طبق ماده 202 قانون آیین دادرسی مدنی، «هرگاه کسی اقرار به امری کندکه دلیل ذی حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.
- شاهد
با اینکه سند دلیل محکمی برای مالکیت است؛ اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم ممکن است. زیرا در بسیاری مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته فراموش نکنیم، شهادت هر شاهدی معتبر نیست. در دعوای اثبات مالکیت در رویه قضایی، شاهد باید تاییدشدۀ قانونگذار باشد.
- تصرف مال
تصرف مال یا به اصطلاح حقوقی «امارۀ ید» به معنیِ مالی است که در تصرف و ید کسی باشد. مگر آن که خلافش ثابت شود. برای مثال ملکی در اختیار کسی قرار دارد و از آن استفاده می‌کند؛ از این حیث ملک از آن او تلقی می شود. غیر ازین که شخص دیگری سندی ارائه کند و بر طبق سند رسمی خود را مالک معرفی کند. یا آن که کسی که ملک در تصرفش قرار دارد؛ اقرار به نبودن مالک در تصرف کند. در این مورد شما می‌توانید با وکیل اثبات مالکیت در شیراز مشورت داشته باشید.
نحوه اثبات مالکیت ملک طبق مفاد قانون
طبق مادۀ 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، برای املاکی که سند مالکیت دارند، دادگاه مالک را کسی می‌داند که ملک به نام او ثبت شده است.
و چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده یا مدارک لازم برای اثبات مالکیت وجود نداشته باشد. و شخصی که آن را خریده یا به هر نحو به تملک خود دارد بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند. لازم است دعوای اثبات مالکیت را با تسخیر وکیل اثبات مالکیت شیراز در دادگاه مطرح کند.
در این صورت، دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود مالکیت خواهان، حکم اثبات مالکیت را صادر می‌کند.
شرایط دعوای اثبات مالکیت
شرایط دعوای اثبات مالکیت در رویه قضایی به شرح زیر است:
- وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
در دعوای اثبات مالکیت، همان‌طور که وکیل اثبات مالکیت ملک در شیراز هم به موکلان خود توصیه می‌کند، خواهان باید در درجه اول برای اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌‌ای مبنی بر مالکیت ارائه کند. که معمولاً خواهان در اینباره با ارائه سند عادی به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند.
- اثبات اعتبار قرارداد
بعد از اینکه خواهان وجود قرارداد و طرق قانونی نقل و انتقال را اثبات کرد، عملاً کار طرح دعوا تمام می‌شود. اکنون نوبت خوانده است تا با استناد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند.
وکیل اثبات مالکیت شیراز می‌گوید اگر دلیلی از سوی خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد ارائه شود، اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده مدعی اعتبار قرارداد یا خواهان است. ممکن است قرارد معتبری تنظیم شده باشد اما بعد از تنظیم، فسخ، اقاله یا باطل شده باشد. بنابراین با دفاع موثر خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.
- الزام به تنظیم سند
از دیگر شرایط دعوای اثبات مالکیت، طرح خواسته الزام به تنظیم سند است. به ویژه زمانی که دارنده سند عادی، مقابلِ دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت دارد. چرا که معمولاً دادگاه‌ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌کنند. با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت به دادگاه
وکیل اثبات مالکیت ملک در شیراز به چنین مدارکی برای اثبات حق شما به دادگاه احتیاج دارد:
- تصویر مصدق سند یا قرارداد
- تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست استعلام
- در صورت نیاز تحقیقات محلی
- ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت:
- کسی را که ملک به نامش ثبت شده است.
- کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است.
- ملک مزبور از مالک رسمی به او ارث رسیده است.
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، وجود دارد، ثبت اسناد زیر اجباری است:
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است.
- صلح‌نامه، هبه‌نامه و شرکت‌نامه.
انواع دعوی اثبات مالکیت
در این بخش انواع دعاوی اثبات مالکیت بر طبق اسناد را آورده‌ایم:
- اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی
املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، قانون مالک را کسی می‌داند که سند مالکیت داشته، و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. بنابراین طبق گفته‌های وکیل اثبات مالکیت در شیراز، اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد.
- اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی
ماده 37 قانون مدنی درباره نقل و انتقالات همین املاک صحبت می‌کند. طبق این ماده، اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی بوده، مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند، مگر اینکه ثابت کند که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده.
به این ترتیب، نقل و انتقالات قانونی همان عقود تملیکی است؛ و دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی تنها قابلیت استماع دارد. اما اثبات مالکیت به گفته وکیل اثبات مالکیت شیراز در اسناد فاقد سابقه ثبتی با سند عادی، سایر ادله قانونی یا هریک از آن‌ها ممکن است.
- اثبات مالکیت در سند عادی
از نظر متخصصانی مانند وکیل اثبات مالکیت شیراز، اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی هم ندارد. به این ترتیب لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح شود.
از طرفی در املاک دارای سابقه ثبتی، طبق مواد 47 و 48 قانون ثبت، ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به عنوان دلیل مالکیت است. اگر فردی به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست خلع ید بدهد، پذیرفته نیست. و تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌شود، با مقررات این مواد هیچ مباینتی ندارند. و قانونگذار به صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت می‌گوید به سند عادی بی‌توجه است، نه اینکه به عقد بیع توجه نمی‌شود.
- اعتراض در اثبات مالکیت
پس از انقضای موعدهای 90 و 30 روز، وکیل اثبات مالکیت شیراز می‌داند که هیچ اعتراضی، اعم از حقوقی و جزائی پذیرفته نیست. جریان ثبتی تحت شرایطی، اصلاح یا ابطال می‌شود که در اظهارنامه امضای مالک جعل شود، و سند ثبتی به اسم او صادر شود. که ورود به این موضوعات خارج از بحث است.
- اثبات مالکیت ورثه قبل از تقسیم ماترک
معمولاً بعد از تقسیم ما ترک، اثبات مالکیت ورثه نسبت به اموال مستقر می‌شود. بنابراین، بهتر است وراث دعوای اثبات مالکیت را قبل از تقسیم ماترک اقامه کنند. البته اگر قسمتی از اموال هنوز تقسیم نشده باشد. ورثه می‌توانند به کمک وکیل اثبات مالکیت ملک شیراز نسبت به طرح دعوا در محکمه اقدام کنند.
- اثبات مالکیت در عرصه و اعیان
عرصه همان زمین و مکانی است که ساختمان بر آن بنا شده است. و اعیان ساختمان و بنایی است که بر روی زمین احداث می‌شود. بر طبق این تعاریف از منظر وکیل اثبات مالکیت در شیراز، خواهان زمانی می‌تواند دعوای اثبات مالکیت در خصوص عرصه و اعیان را در دادگاه اقامه دعوا کند که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد. در واقع خواهان دعوای خود را باید در دادگاه محل وقوع مال طرح کند.
- اثبات مالکیت طرح توامان دعوای خلع ید
دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید به صورت توامان تنها به املاکی مستمع است که ثبت شده، و داری سند رسمی مالکیت باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت که راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی است، با دعوای خلع ید همزمان اقامه نمی‌شود. البته طرح توامان دعوای اثبات مالکیت و الزام به رفع تصرف عدوانی در مواردی امکان پذیر است.
- اثبات مالکیت رای وحدت رویه
طبق رای وحدت رویه، خلع ید بر اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. علاوه بر رای طرح‌شده، در دعاوی تصرف نیز اگر فرد در حین دادرسی سند مالکیتش را ارائه دهد، دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق است. و همچنین از نظر وکیل اثبات مالکیت شیراز اگر فرد در محاکم اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت کند، نمی‌تواند تصرف عدوانی و ممانعت از حق طرح دعوی کند.
- دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست اثبات مالکیت
دعوای مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل مال غیرمنقول باید مطرح شود. حتی اگر خوانده یا خواهان در محل استقرار مال ساکن نباشند.
هزینه وکیل اثبات مالکیت
اگر بخواهیم کوتاه بگوییم، به صورت کلی، هزینه وکیل برای اثبات مالکیت به ارزش کاشناسی‌شده مال در مرحله بدوی بستگی دارد:
- اگر ارزش ملک تا ۵۰ میلیون تومان باشد، حق الوکاله ۸ درصد بهای خواسته شده است.
- اگر ارزش ملک ۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد، حق الوکاله ۷ درصد از ارزش کل زمین خواهد بود.
- اگر ارزش ملک ۲۰۰ میلیون تا ۵ میلیارد تومان باشد، حق الوکاله ۵ درصد است.
- اگر نسبت مازاد 1 تا ۳ میلیارد تومان باشد، حق الوکاله 4 درصد است.
- اگر ارزش ملک ۳ میلیارد یا بیشتر باشد، حق الوکاله به 3 درصد کاهش پیدا می‌کند.
همچنین، توجه داشته باشید که علاوه بر این هزینه وکیل برای اثبات مالکیت، هزینه‌های کارشناسی هم (که ممکن است در جریان دعوای اثبات پیش بیاید) نیز باید به وکیل اثبات مالکیت شیراز پرداخت شود.
ارتباط با وکیل اثبات مالکیت در شیراز
با افزایش چشمگیر کلاهبرداری در طی معاملات، دعاوی مربوط به اثبات مالکیت بیش از پیش گشته و این نکته که دقت و تخصص بالا در انجام معاملات از اهمیت بالایی برخوردار است، یادآور این مهم است که جهت جلوگیری از سوء استفاده افراد سودجو، بهره مندی از مشاوره و تخصص وکیل مجرب در مسائل حقوقی ضروری است.
در صورت نیاز به مشورت با وکیل اثبات مالکیت در شیراز می توانید با شماره 09330550588 تماس گرفته و از 30 دقیقه مشاوره رایگان با سجاد محمدی، وکیل پایه یک دادگستری در شیراز استفاده کنید.
سوالات متداول
- دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟
دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی، با توجه به قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.
- شهادت به عنوان یکی از روش‌های اثبات مالکیت باید دارای چه شرایطی باشد؟
برای اثبات مالکیت از طریق شهادت، شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن لازم است. برای اطلاع از جزییات متن مقاله را مطالعه کنید.
- روش‌های اثبات مالکیت چیست؟
روش‌های اثبات مالکیت و راه‌های اثبات مالک بودن عبارت‌اند از: اقرار سند اعم از سند رسمی و عادی شهادت و اماره تصرف.
