با توجه به رشد روز افزون جمعیت در شهرها و نیاز بیشتر به مسکن، بیش از پیش با ساخت و ساز املاک مواجهیم. همین امر افراد با انگیزه‌های گوناگون و آگاهی‌های متفاوت را علاقه‌مند به ساخت ملک اعم از ویلایی و مسکونی کرده است. حال آنکه در برخی مواقع اطلاعات چندانی پیرامون قوانین ساخت و ساز ندارند. به همین ترتیب نیاز به وکیل مشارکت در ساخت در این فرآیند حس میشود. بنابراین بر آن شدیم که در مطلبی به ذکر چند نمونۀ مختصر در خصوص مقررات ساخت و ساز از نگاه وکیل مشارکت در ساخت شیراز بپردازیم.
پیش از ارتباط با بهترین وکیل شیراز برای رسیدگی به شکایت مشارکت در ساخت، پیشنهاد می‌کنیم تا انتها این مطلب را مطالعه کنید.
مشارکت در ساخت چیست؟
در ابتدا بیاییم نگاهی به مفهوم مشارکت در ساخت داشته باشیم. مشارکت در ساخت به نوعی ارتباط بین سازنده و مالک و زمین است. همانطور که از نام مشارکت مشخص است، این قرارداد یک نوع توافق دو طرفه است که هر یک از طرفین در آن آورده‌ای دارند و با توجه به نسبت آورده‌شان با هم شریک می‌شوند.
بگذارید مثال واضح‌تری بزنیم؛ مثلا شما صاحب خانه‌ای ویلایی و کلنگی هستید. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و بالا رفتن قیمت خانه، به این فکر افتاده‌اید که خانه‌تان را خراب کنید، و در همان زمین آپارتمانی چند طبقه بسازید.
اما مشکل اصلی شما این است که نه تخصص این کار را دارید و نه هزینه آن را. اینجاست که وکیل قرارداد مشارکت در ساخت شیراز می‌تواند به شما کمک کند. به این صورت که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک میشود، و برایتان آن خانه کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه می‌کند. در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست می‌آید شریک می‌شوید.
در خصوص مشارکت در ساخت ملک ورثه ای شما ابتدا باید صاحب ملک را پیدا کنید و ببینید ملک به نام او هست یا نه؟ البته به نکات دیگری نیز باید توجه شود؛ و آن این است که اگر مالک یک ملک، همسر شخص فوت شده باشد، این ملک دیگر از املاک موروثی به حساب نمی‌آید.
6 قانون ملکی
در بخش پیش به تعریف روشنی از مشارکت در ساخت دست پیدا کردیم. در این بخش سعی داریم شما را با مهم‌ترین قوانین ملکی از نظر وکیل ساخت و ساز در شیراز آشنا شویم.
- اخذ پروانه ساختمان
بی‌شک ابتدای هر کار ساخت و ساز، دریافت پروانه ساخت است. سازندگان در شهرستان باید به شهرداری، روستاییان به دهیاری و کلان شهرها به دفاتر الکترونیک شهری مراجعه کنند. و اولین قدم را با پرداخت عوارض شهرداری و صدور پروانۀ ساختمان انجام دهند. در صورتی که روند پرداخت عوارض انجام نشود، بهترین وکیل مشارکت در ساخت شیراز شهرداری‌ها را موظف به رسیدگی و پیگیری املاک ساخته شده می‌کند. اگر هر ساختمان فاقد پلاک ثبتی یا خارج از محدودۀ حریم شهرسازی ساخته شده باشد، به کمیسیون ماده 100 ارجاع میشود.
لازم به ذکر است که ساختمان‌هایی با تاریخ پروانه ساخت قبل از تصویب نقشۀ جامع شهری، مشمول مادۀ 100 قانون شهرداری نمی‌شوند.
- تراکم ساختمانی مجاز
پس از اخذ مجوز ساخت، بنابر گفته‌های وکیل مشارکت در ساخت شیراز، هر ملک باید تنها در دو طبقه و به میزان 120 در 100 مساحت زمین تراکم ساختمانی داشته باشد. آن هم در صورتی که مساحت مجاز زیر بنا و پیشروی طولی رعایت شده باشد؛ اما درصورتی که بنا بیش از حد تراکم مجاز باشد، مجدداً باید برای پروانۀ جدید اقدام کرد. معمولاً پروانه‌ها برای کاربری مسکونی صادر می‌شوند. اما زمانی‌که ملک کاربری تجاری یا اداری باشد. متراژ موجود در روانۀ جدید با کاربری قبلی به عنوان حقوق مکتسبه ارائه میشود.
- ساخت و ساز در معابر عمومی
همانطور که می‌دانید معابر شهری ملک دولت هستند. به همین ترتیب کوچک‌ترین تصرف حریم اطراف ملک، غیر مجاز است. و اگر هنگام ساخت و ساز شهری سازنده بر خلاف پروانه ساختمان و طرحهای مصوب و مقررات ساخت و ساز، رعایت برهای اصلاحی را نکند و باعث تجاوز به محدوده مالکیت دولت شود، در این صورت شهرداری از ادامه این گونه عملیات جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می‌کند.
- ساخت بنای اضافی
از دیگر موضوعات در حیطه تخصص بهترین وکیل مشارکت در ساخت، ساخت بنای اضافی است. این در حالی است که سازنده برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی مجوز گرفته، اقدام به ساخت بنا کند. در این مواقع کمیسیون ماده ۱۰۰ به محض اطلاع از این نوع ساخت، دست به تخریب می‌زند. و در صورتی که امکان تخریب بنا وجود نداشته باشد، رای به اخذ جریمه‌ای متناسب با آنچه گفته شده صادر می‌کند. اگر هم متخلف از پرداخت جریمه خودداری کند، مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع داده، و تقاضای صدور رای تخریب می‌دهد.
- تغییر کاربری
بنا به گفته وکیل قرارداد مشارکت در ساخت شیراز، شهرداری باید در شهرهایی که نقشه جامع شهری دارند نوع کاربری ساختمان را ذکر کند. اگر در منطقه غیر تجاری، محل کسب دائر شود؛ باید آن را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهند. کمیسیون نیز بعد از بررسی، اقدام به تعطیل کردن مکان مزبور یا دادن مهلت ظرف یک ماه تصمیم می‌گیرد. البته دفتر وکالت، مطب پزشکان، دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفاتر مهندسی، به دلیل تجاری نبودن شامل این قانون نمی‌شوند. از طرفی هم، ساختمان‌هایی که پروانه ساخت آن قبل از تصویب نقشه جامع شهری صادر شده باشد، خارج از موضوع کمیسیون ماده ۱۰۰ تبصره ۱ قانون شهرداری و معاف از رعایت مفاد آن است.
- پارکینگ
به بیان بهترین وکیل مشارکت در ساخت شیراز اگر سازنده ملک بدون توجه به مقررات و بدون رعایت اصول شهری ساختوساز و قوانین فنی و بهداشتی پارکینگ احداث کند، یا پارکینگی بسازد که بلا استفاده باشد، و اصلاح آن هم ممکن نباشد مرتکب تخلف شده است. در این حالت کمیسیون می‌تواند با دریافت جریمه یا حکم مبنی بر تخریب، صادر کند. این در صورتی است که در برخی از ساختمان‌ها با توجه به مشخصات ذکرشده در پروانه و همچنین نقشه‌ها و مقررات شهرداری احداث پارکینگ ضروری است.
انواع کاربری در ساخت و ساز
به گفته وکیل قرارداد مشارکت در ساخت استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص میشود، کاربری ساختمان است. که به 12 انواع زیر دسته‌بندی میشود:
- مسکونی؛ به اراضی‌ای گفته میشود که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش بینی شده باشد.
- تجاری؛ اراضی که برای احداث مغازه، پاساژ، بازار و… در نظر گفته شود. که شامل عمده‌فروشی، خرده‌فروشی و دفاتر تجاری میشود.
- اداری؛ اراضی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی در نظر گرفته میشود.
- آموزشی؛ اراضی که برای احداث ساختمان‌هایی برای آموزش و پرورش تعلیم و تربیت پیش بینی میشود.
- صنعتی؛ به انبارها، کارگاه‌ها، کارخانجات، سردخانه‌ها و تعمیرگاه‌های بزرگ اطلاق میشود.
- کشاورزی؛ اراضی که خارج از محدوده برای کشت و زرع است. و ساخت و ساز در آنجا ممنوع است.
- فرهنگی و مذهبی؛ به اراضی‌ای برای احداث اماکن مذهبی از قبیل مسجد، حسینیه، کلیسا، کنیسه و … یا برای سینما و تئاتر و فرهنگسرا و غیره در نظر گرفته میشود.
- بهداشتی و درمانی؛ اراضی که برای احداث بیمارستان، درمانگاه و سایر ساختمان‌هایی که در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.
- ورزشی؛ اراضی‌ای که مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزش‌ها باشد.
- حمل و نقل؛ از نظر وکیل مشارکت در ساخت شیراز به اراضی‌ای اطلاق میشود که برای احداث ترمینال، پایانه، فرودگاه، پارکینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند.
- پست؛ این اراضی برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی در نظر گرفته شده‌اند.
- حریم؛ اراضی که به دلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است، حفظ شود. و در آن بنایی ایجاد نشود.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و سازخانه
انواع قراردادهایی که در خوزه خدمات وکیل قرارداد مشارکت در ساخت قرار می‌گیرد، می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
- مشارکت عادی که در سطح شهر متداول است، عموما بین 40% تا 60% قدرالسهم تعریف میشود.
- مشارکت سهامی که بخشی از ملک را سازنده خریداری می‌کند. و همزمان قرارداد مشارکت مطابق شیوه اول با احتساب سهم زمین خریداری شده، منعقد میشود.
- مشارکت تهاتری که در آن علاوه بر تامین هزینه‌های ساخت و اداری به کمک بهترین وکیل مشارکت در ساخت شیراز، بخشی از سهم آورده و یا مبلغ بلاعوض به صورت اقلام غیر ریالی همچون زمین، آپارتمان و… به طرف مقابل پرداخت و یا واگذار میشود.
- مشارکت معاوضه‌ای که در آن بخشی از سهم آورده مطابق قدرالسهم، با ملک و آپارتمان معاوضه میشود و نسبت به ادامه کار مشارکت در ساخت قرارداد منعقد میشود.
- مشارکت تکمیلی که منجر به تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره میشود. مالک پس از محاسبه میزان کار انجام شده تا این مرحله و میزان کار مانده، متقاضی تکمیل پروژه و واگذاری بخشی از عایدات پروژه بعنوان قدرالسهم به سازنده میشود.
تخلفات ساختمانی قرارداد مشارکت در ساخت
تخلفات ساختمانی در دعاوی مشارکت در ساخت به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است. و ابهام در قوانین و مقررات ناظر در ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. به بیانی، درصورتی که سازندگان به قوانین ساخت و ساز توجهی نداشته باشند. و بدون توجه به موارد گفته شده مبادرت به ساخت سازه کنند، تخلف انجام داده‌اند. و این عمل طبق قانون پیگیری خواهد شد. بنا به دعاوی مشارکت در ساخت تخلفات شامل تخلف مهندس ناظر، تخلف بنای فاقد پروانه، عدم احداث پارکینگ، عدم استحکام بنا، احداث ساختمان مغایر با کاربری، تخلف تراکم ساختمانی، تجاوز به معابر شهری، احداث بنا برخلاف ضوابط پیشروی طولی میشود. در اینجا به بررسی اجمالی برخی تخلفات اشاره‌ای خواهیم داشت.
- تخلف مهندس ناظر
مسئولیت اجرایی سازه برعهدۀ مهندس ناظر است. طبق اظهارات وکیل قرارداد مشارکت در ساخت شیراز، در صورتی که مهندس ناظر اقدام به صدور گواهی خلاف واقع کند یا موضوع تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند، و در نهایت منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی اطلاع دهد.
- تخلف بنای فاقد پروانه
هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است. به همین علت به گفته وکیل قرارداد مشارکت در ساخت، حتی اگر مالک بنا همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد، اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد، بنای او فاقد پروانه است. و تخلف محسوب میشود.
- عدم استحکام بنا
اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیما وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع می‌کند.لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در این‌صورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ میشود تا با نظر آن‌ها تصمیم نهایی گرفته شود.
قوانینِ تخلفات ساختمانی
نخستین بار در سال 1324 یکی از مباحث مربوط به تخلفات ساختمانی در حوزه شهری در آیین نامه امور خلافی مطرح شد. وکیل مشارکت در ساخت شیراز، در ادامه به چند مورد از مواد قانونی مربوط به تخلفات ساختمانی اشاره کرده است:
- به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری سال 1334، صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی که در شهر احداث میشود جزو وظایف شهرداری قلمداد شده است.
- به موجب ماده 100 اصلاحی سال 1345 مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن مکلف شدند قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان سازی از شهرداری پروانه بگیرند و ماموران شهرداری مجاز به جلوگیری از ادامه عملیات ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه شدند.
- بنابر ماده واحد قانون الحاق 6 تبصره به ماده 100 نحوه انجام وظیفه مهندسان ناظر ساختمانی و نظارت مأموران شهرداری در جریان ساخت ساختمان‌ها، تکلیف دفاتر اسناد رسمی بر ملاحظه گواهی‌های عدم خلاف صادره از شهرداری در مورد ساختمان‌هایی که انتقال یا به رهن داده می‌شوند، کیفیت برخورد با تخلفات ساختمان‌هایی که پروانه احداث آن قبل از تصویب طرح جامع شهر باشد و حکم قانون در مورد تغییر و تبدیل پارکینگ و زیرزمین به مسکونی و تشکیل کمیسیون تجدید نظر ماده 100 برای رسیدگی به موارد اعتراض به رای بدون مطرح شد.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
طبق مادۀ 100 قانون شهرداری مالکان زمین‌‌ها و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن احداث می‌شوند، باید پیش از هر اقدامی جهت ساختوساز یا تفکیک از شهرداری مجوز دریافت کنند.
در صورتی که ساختمانی بدون اخذ مجوز ساخت از شهرداری شروع به ساخت و ساز کند، طبق رأی صادره از کمیسیون در دو صورت زیر متفاوت است:
- چنانچه ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون مکلف است حکم به تخریب ساختمان بدهد.
- چنانچه ساخت و ساز بدون اخذ مجوز از شهرداری باشد، اما اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد. کمیسیون قادر است حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر نماید.
چنانچه حکم به پرداخت جریمه صادر شود، مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی است که بدون مجوز ساخته شده است. در این شرایط در ازای هر متر مربع ساختمان بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی بنا جریمه گرفته میشود. بعد از پرداخت جریمۀ شهرداری و همچنین عوارض قانونی برگ پایان کار صادر خواهد شد.
همچنین از دلایل تخلفات ساختمانی وجود قوانین منعطف است؛ و برای تخلفات ساختمانی، فقط جریمه تعیین می‌کند. و متخلف با آگاهی از آن به این امر مبادرت می‌کند. این امر ضرورت دخالت قوانین کیفری و جرم شناختن این تخلفات را توجیه می‌کند.
خدمات وکیل ساخت و ساز در شیراز
- شکایت از رای کمیسیون ماده 100 شهرداری
- اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 شهرداری
- شکایت از رای کمیسیون مشاغل مزاحم
- اعتراض به رای کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری
- شکایت از رای کمیسیون باغات شهرداری
- شکایت از شهرداری بابت تخلف از قوانین و مقررات
مشورت با بهترین وکیل ساخت و ساز در شیراز
یکی از پرونده‌های حقوقی که معمولاً افراد بسیاری با آن درگیر می‌شوند. پرونده‌های مربوط به ساخت و ساز است. در چنین مواردی مشورت با وکیل متخصص چون؛ وکیل مشارکت در ساخت شیراز می‌تواند راهگشای شما باشد. برای این کار می‌توانید با شماره 09330550588 تماس بگیرید و از مشاوره رایگان 30 دقیقه‌ای با بهترین وکیل دادگستری شیراز سجاد محمدی بهره‌مند شوید و سوالات خود را بپرسید.
سوالات متداول از وکیل مشارکت در ساخت
- وکیل مشارکت در ساخت در امور مربوط به ساخت و ساز چه کارایی دارد؟
وکیل مشارکت در ساخت شیراز با اشراف کامل بر قوانین و مقررات حاکم بر این دعاوی و داشتن تبحر و تجربه کافی و لازم در اینباره، می‌تواند کمک زیادی برساند.
- اگر مالک و سازنده برخلاف تعهدات و کاربری تعیین‌شده دست به ساخت و ساز بزند، باید منتظر چه حکمی باشد؟
در این صورت موظف به تخریب ساختمان خواهد بود. اگر امکان تخریب نباشد، فرد خاطی چاره‌ای جز پرداخت جریمه ندارد.
- درصورت بروز اختلاف، چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را دارد؟
از آنجایی که امور ساخت و ساز در اموال غیرمنقول (زمین) محقق میشود. بنابراین مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
