بهترین وکیل مشارکت در ساخت شیراز

به‌ گفته  وکیل قرارداد مشارکت در ساخت استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان است. که به 12 انواع زیر دسته‌بندی می‌شود:

1. مسکونی؛ به اراضی‌ای گفته می‌شود که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش بینی شده باشد.
2. تجاری؛ اراضی که برای احداث مغازه، پاساژ، بازار و… در نظر گفته شود. که شامل عمده‌فروشی، خرده‌فروشی و دفاتر تجاری می‌شود.
3. اداری؛ اراضی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی در نظر گرفته می‌شود.
4. آموزشی؛ اراضی که برای احداث ساختمان‌هایی برای آموزش و پرورش تعلیم و تربیت پیش بینی می‌شود.
5. صنعتی؛ به انبارها، کارگاه‌ها، کارخانجات، سردخانه‌ها و تعمیرگاه‌های بزرگ اطلاق می‌شود.
6. کشاورزی؛ اراضی که خارج از محدوده برای کشت و زرع است. و ساخت و ساز در آنجا ممنوع است.
7. فرهنگی و مذهبی؛ به اراضی‌ای برای احداث اماکن مذهبی از قبیل مسجد، حسینیه، کلیسا، کنیسه و … یا برای سینما و تئاتر و فرهنگسرا و غیره در نظر گرفته می‌شود.
8. بهداشتی و درمانی؛ اراضی که برای احداث بیمارستان، درمانگاه و سایر ساختمان‌هایی که در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.
9. ورزشی؛ اراضی‌ای که مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزش‌ها باشد.
10. حمل و نقل؛ از نظر وکیل مشارکت در ساخت شیراز به اراضی‌ای اطلاق می‌شود که برای احداث ترمینال، پایانه، فرودگاه، پارکینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند.
11. پست؛ این اراضی برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی در نظر گرفته شده‌اند.
12. حریم؛ اراضی که به دلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است، حفظ شود. و در آن بنایی ایجاد نشود.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و سازخانه

انواع قراردادهایی که در خوزه خدمات وکیل قرارداد مشارکت در ساخت قرار می‌گیرد، می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

1. مشارکت عادی که در سطح شهر متداول است، عموما بین 40% تا 60% قدرالسهم تعریف می‌شود.
2. مشارکت سهامی که بخشی از ملک را سازنده خریداری می‌کند. و همزمان قرارداد مشارکت مطابق شیوه اول با احتساب سهم زمین خریداری شده، منعقد می‌شود.
3. مشارکت تهاتری که در آن علاوه بر تامین هزینه‌های ساخت و اداری به کمک بهترین وکیل مشارکت در ساخت شیراز، بخشی از سهم آورده و یا مبلغ بلاعوض به صورت اقلام غیر ریالی همچون زمین، آپارتمان و… به طرف مقابل پرداخت و یا واگذار می‌شود.
4. مشارکت معاوضه‌ای که در آن بخشی از سهم آورده مطابق قدرالسهم، با ملک و آپارتمان معاوضه می‌شود و نسبت به ادامه کار مشارکت در ساخت قرارداد منعقد می‌شود.
5. مشارکت تکمیلی که منجر به تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره می‌شود. مالک پس از محاسبه میزان کار انجام شده تا این مرحله و میزان کار مانده، متقاضی تکمیل پروژه و واگذاری بخشی از عایدات پروژه بعنوان قدرالسهم به سازنده می‌شود.

تخلفات ساختمانی قرارداد مشارکت در ساخت

تخلفات ساختمانی در دعاوی مشارکت در ساخت به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است. و ابهام در قوانین و مقررات ناظر در ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. به بیانی، درصورتی که سازندگان به قوانین ساخت و ساز توجهی نداشته باشند. و بدون توجه به موارد گفته شده مبادرت به ساخت سازه کنند، تخلف انجام داده‌اند. و این عمل طبق قانون پیگیری خواهد شد. بنا به دعاوی مشارکت در ساخت تخلفات شامل تخلف مهندس ناظر، تخلف بنای فاقد پروانه، عدم احداث پارکینگ، عدم استحکام بنا، احداث ساختمان مغایر با کاربری، تخلف تراکم ساختمانی، تجاوز به معابر شهری، احداث بنا برخلاف ضوابط پیشروی طولی می‌شود. در اینجا به بررسی اجمالی برخی تخلفات اشاره‌ای خواهیم داشت.

1. تخلف مهندس ناظر

مسئولیت اجرایی سازه برعهدۀ مهندس ناظر است. طبق اظهارات وکیل قرارداد مشارکت در ساخت شیراز، در صورتی که مهندس ناظر اقدام به صدور گواهی خلاف واقع کند یا موضوع تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند، و در نهایت منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی اطلاع دهد.

2. تخلف بنای فاقد پروانه

هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است. به همین علت به گفته وکیل قرارداد مشارکت در ساخت، حتی اگر مالک بنا همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد، اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد، بنای او فاقد پروانه است. و تخلف محسوب می‌‌شود.

3. عدم استحکام بنا

اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا  مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیما وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع می‌کند.لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در این‌صورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ می‌شود تا با نظر آن‌ها تصمیم نهایی گرفته شود.

قوانینِ تخلفات ساختمانی

نخستین بار در سال 1324 یکی از مباحث مربوط به تخلفات ساختمانی در حوزه شهری در آیین ‌نامه امور خلافی مطرح شد. وکیل مشارکت در ساخت شیراز، در ادامه به چند مورد از مواد قانونی مربوط به تخلفات ساختمانی اشاره کرده است:

• به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری سال 1334، صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی که در شهر احداث می‌شود جزو وظایف شهرداری قلمداد شده است.
• به موجب ماده 100 اصلاحی سال 1345 مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن مکلف شدند قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان ‌سازی از شهرداری پروانه بگیرند و ماموران شهرداری مجاز به جلوگیری از ادامه عملیات ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه شدند.
• بنابر ماده واحد قانون الحاق 6 تبصره به ماده 100 نحوه انجام وظیفه مهندسان ناظر ساختمانی و نظارت مأموران شهرداری در جریان ساخت ساختمان‌ها، تکلیف دفاتر اسناد رسمی بر ملاحظه گواهی‌های عدم خلاف صادره از شهرداری در مورد ساختمان‌هایی که انتقال یا به رهن داده می‌شوند، کیفیت برخورد با تخلفات ساختمان‌هایی که پروانه احداث آن قبل از تصویب طرح جامع شهر باشد و حکم قانون در مورد تغییر و تبدیل پارکینگ و زیرزمین به مسکونی و تشکیل کمیسیون تجدید نظر ماده 100 برای رسیدگی به موارد اعتراض به رای بدون مطرح شد.

مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

طبق مادۀ 100 قانون شهرداری مالکان زمین‌‌ها و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن احداث می‌شوند، باید پیش از هر اقدامی جهت ساخت‌‌‌وساز یا تفکیک از شهرداری مجوز دریافت کنند.

در صورتی ‌که ساختمانی بدون اخذ مجوز ساخت از شهرداری شروع به ساخت ‌‌و ساز کند، طبق رأی صادره از کمیسیون در دو صورت زیر متفاوت است:

1. چنانچه ساخت ‌‌و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون مکلف است حکم به تخریب ساختمان بدهد.
2. چنانچه ساخت ‌‌و ساز بدون اخذ مجوز از شهرداری باشد، اما اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد. کمیسیون قادر است حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر نماید.

چنانچه حکم به پرداخت جریمه صادر شود، مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی است که بدون مجوز ساخته شده‌ است. در این شرایط در ازای هر متر مربع ساختمان بدون مجوز، یک‌ دهم ارزش معاملاتی بنا جریمه گرفته می‌‌شود. بعد از پرداخت جریمۀ شهرداری و همچنین عوارض قانونی برگ پایان کار صادر خواهد شد.

همچنین از دلایل تخلفات ساختمانی وجود قوانین منعطف است؛ و برای تخلفات ساختمانی، فقط جریمه تعیین می‌کند. و متخلف با آگاهی از آن به این امر مبادرت می‌کند. این امر ضرورت دخالت قوانین کیفری و جرم شناختن این تخلفات را توجیه می‌کند.

خدمات وکیل ساخت و ساز در شیراز

• شکایت از رای کمیسیون ماده 100 شهرداری
• اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 شهرداری
• شکایت از رای کمیسیون مشاغل مزاحم
• اعتراض به رای کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری
• شکایت از رای کمیسیون باغات شهرداری
• شکایت از شهرداری بابت تخلف از قوانین و مقررات