آیا تا به حال با جمله «سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد» برخورد کرده‌اید؟ این جمله معمولاً بر سر در برخی مغازه‌ها به چشم می‌‌خورد؛ و به بیان وکیل سرقفلی شیراز به رابطۀ بین مالک و مستاجر اشاره می‌کند، و حقی است که قانون برای مستاجر در نظر می‌گیرد.
به همین منظور، پیش از اینکه با بهترین وکیل شیراز ارتباط بگیرید، قصد داریم شما را با مفهوم سرقفلی و حقوق آن از نظر وکیل سرقفلی شیراز آشنا کنیم. بنابراین تا پایان با ما همراه شوید.
سرقفلی چیست؟
برای آشنایی با مفهوم سرقفلی، وکیل سرقفلی شیراز مثال ساده‌ای بیان می‌کند. فرض کنید مغازه‌ای را اجاره و کسب و کارخودتان مثلاً خواربار را راه‌اندازی کرده‌اید. بعد از سال‌ها فعالیت شما رونق به‌سزایی پیدا می‌کند، بین مردم شناخته می‌شوید؛ و مشتری ثابت پیدا می‌کنید. و به این وجه، ملک مدنظر به واسطۀ اعتبار شما، ارزش افزوده پنهانی پیدا می‌کند.
طبق نظرات وکیل حقوق سرقفلی شیراز و به موجب قانون سرقفلی، این حق برای شما محفوظ است. بنابراین صاحب ملک تجاری نمی‌تواند بدون پرداخت حق مستاجر، ملک تجاری را از مستاجر پس بگیرد. و از اعتبار آن به نفع خود استفاده کند. یعنی مالک ملک تجاری موظف است حق و حقوق کامل شما را که باعث ایجاد اعتبار در ملک مدنظر شده‌اید، پرداخت کند.
ویژگی‌های سرقفلی از منظر وکیل سرقفلی شیراز
- سرقفلی از حقوق مالی است. و مانند دیگر حقوق مالی قابل معامله، رهن و توارث است.
- تغییر و ناپایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
- سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می‌شود.
انواع سرقفلی
از لحاظ حقوقی در ایران دونوع سرقفلی وجود دارد، که از نظر وکیل سرقفلی در شیراز به شرح زیر است:
- سرقفلی واقعی (حق سرقفلی)
حق سرقفلی به نوع کسب و کار ارتباطی ندارد. و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. به این تعریف از سرقفلی، سرقفلی واقعی می‌گویند.
به عبارتی سرقفلی واقعی، امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار شده است و به این مستاجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.
میزان سرقفلی واقعی به عواملی چون محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و … بستگی دارد.
- سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه)
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار بستگی دارد. و میزان درآمد بهدستآمده از کسب، با توجه به میزان سرمایه‌گذاری در آن دخیل است.
حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند. برخی حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند؛ اما دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.
تخصص وکیل سرقفلی چیست؟
ماهیت خود سرقفلی را بررسی کردیم، اما بهترین وکیل سرقفلی شیراز دقیقا چطور به موکل(های) خود کمک می‌کند؟ وکیل سرقفلی اشراف جامعی به نکات و قواعد مربوط به روابط میان موجر و مستاجر دارد. از همین رو در صورت هر مشکلی میان موجر و مستاجر، به درستی از حقوق موکل خود دفاع می‌کند. و از ادلۀ اثبات مناسب برای پیشبرد روند دادرسی پرونده استفاده می‌کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت از نگاه وکیل سرقفلی شیراز
در بخش پیش اشاره کردیم، این دو حق ممکن است به جای هم به کار رود. با اینکه تفاوت‌های شایانی دارند که در زیر به آن اشاره کرده‌ایم:
- برخلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد، بلکه با عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود.
- حق کسب و پیشه، مختص مستاجر است. و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود ندارد، و با قرارداد عادی نیز منتقل می‌شود.
- سرقفلی متعلق به محل کسب (محل تجاری) است؛ در مقابل حق کسب و پیشه متعلق به کاسب (شغل تجاری) است.
- حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
- حق سرقفلی مغازه به عرف محل بستگی دارد، و در اختیار موجر و مستاجر در تعیین آن نقشی ندارد. اما حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص (حقیقی یا حقوقی) کاسب است. مبلغ آن بر اساس نظر محاکم تعیین می‌شود.
شباهت‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
البته همان‌طور که هر وکیل متخصص دعاوی سرقفلی خاطرنشان می‌کند، شباهت‌هایی میان اینها وجود دارد که موجب تشخیص اشتباه می‌شود، از جمله:
- هر دو مالی، دارای ارزش اقتصادی و تبدیل‌شونده به پول هستند.
- هر دو به ورثه منتقل می‌شوند. حتی اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته، یا نداشته باشد. و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است.
- هر دو قابل انتقال به غیر است.
- از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک است.
قانون جدید سرقفلی 1401
در سال 1356 قانون موجر و مستاجر تدوین شد؛ اما این قانون در سال 1376 تغییر کرد. به همین منظور موضوع سرقفلی هم تحول شایانی پیدا کرد. در سال 56 به سرقفلی، حق کسب و پیشه یا تجارت گفته می‌شد. به شکلی که در قانون فعلی این مفهوم با تفاوت‌هایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است. در این صورت اگر قرارداد اجاره قبل از سال 76 منعقد شده باشد، باید به قانون سال 56 رجوع شود.
تغییراتی که بیان کردیم به شرح زیر است:
در سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه، قرارداد به صورت خودکار تمدید نمی‌شود. بدین صورت بعد از اتمام قرارداد مستاجر موظف به تخلیه ملک است.
حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
حقوق و شرایط مرتبط با سرقفلی به گفته وکیل سرقفلی در شیراز
از نظر بهترین وکیل سرقفلی در شیراز، بهتر است طرفین در حق انتقال سرقفلی، حق تغییر شغل، حق گرفتن شریک، حق تعمیرات، حق تغییرات و … شرط و شروط لازم را با یکدیگر طی کنند. چراکه با این کار از مشکلات آینده جلوگیری می‌شود.
همچنین، حق انتقال سرقفلی در قرارداد حتماً قید شود. بر اساس قانون سال 56 اگر این حق در قرارداد قید نشود، مستاجر نمی‌تواند به مستاجر جدید انتقال دهد. اما طبق قانون فعلی (76) اگر این مطالب ذکر نشود مستاجر باز هم می‌تواند آن را انتقال دهد. و بهتر است این حق در قراردادها ذکر شود.
انتقال سرقفلی و انواع آن
انتقال سرقفلی از نظر وکیل سرقفلی شیراز یعنی شخصی غیر از مالک جهت اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده کند. سرقفلی به سه صورت اختیاری، تمایل مالک، قهری (فوت مالک و انتقال حقوق حاصل به ورثه) یا به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی) منتقل می‌شود. لازم به ذکر است که فروش سرقفلی بدون اجازه مالک امکان پذیر نخواهد بود. و انتقال آن به دو روش زیر انجام می‌شود:
- انتقال با سند عادی: در این نوع فرد ملک را با سند عادی یا به طور شفاهی اجاره می‌کند. و حقوق حاصله خود را از جمله سرقفلی را با سند عادی واگذار می‌کند.
- انتقال با سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد مالک حقوق حاصل از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهد.
انتقال حق کسب و پیشه و تجارت یعنی چه؟
طبق ماده 19 قانون سال 1356، اگر محل کسب، پیشه یا تجارتِ مستاجر به واسطه اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد، مستاجر می‌تواند برای همان شغل (یا مشاغل مشابه) منافع مورد اجاره را با سند رسمی به فردی دیگر انتقال دهد.
اما اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد، اجاره‌نامه موجود نباشد، و یا مالک برای انتقال به غیر رضایت نداشته باشد، باید برای تخلیه منافع مورد اجاره، حق کسب/پیشه/تجارتِ مستاجر را پرداخت. در غیر اینصورت، مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه شکایت ببرد.
اگر مستاجر همین کار را بکند، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را در دفترخانه‌ی نزدیکِ ملک صادر می‌کند، رونوشت آن را به دفترخانه مربوط می‌فرستد، و مراتب را به موجر اعلام می‌کند.
مستاجر جدید هم تماما نسبت به شرایط اجاره، قائم‌مقام مستاجر سابق می‌شود. اگر تا 6 ماه بعد از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجرا با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نشود، آن حکم ملغی خواهد بود.
توافق در خصوص سرقفلی
طبق گفته وکیل سرقفلی شیراز، توافق بر سرقفلی به چند طریق امکان‌پذیر است:
- هنگام قرارداد مستاجر با توافق مالک یک مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی در اختیار مالک قرار می‌دهد که در عرف به آن خرید سرقفلی هم گفته می‌شود. با این کار مالک مغازه بر اساس قانون ملزم است هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کند و به مستاجر بپردازد.
- هنگام قرارداد مستاجر و مالک توافق می‌کنند که مالک باید تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و هرسال با قیمتی منصفانه آن را به مستاجر واگذار کند. اگر با پایان مدت قرارداد مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد، باید همان مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.
- در زمان انعقاد قرارداد اجاره مالک توافق کند تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق ندارد مبلغ اجاره‌بها را افزایش دهد و یا درخواست تخلیه کند، و هرسال نیز ملک را با همان مبلغ به مستاجر واگذار کند. در این حالت نیز، مستاجر می‌تواند در صورت تقاضای مالک مبنی بر تخلیه ملک مبلغی را به عنوان سرقفلی بخواهد.
اجاره سرقفلی و قوانین مرتبط با آن
در قرارداد اجاره سرقفلی، حقوق و منافع یک ملک تجاری تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه و تجارت منتقل می‌شود. یعنی انتقال از انتقال‌دهنده (به عنوان طرف اول) به انتقال‌گیرنده (به عنوان طرف دوم قرارداد) صورت می‌گیرد. بدون اینکه ملکیت ملک تجاری موضوع قرارداد باشد.
طبق گفته‌های وکیل سرقفلی شیراز، در ماده 2 قرارداد اجاره سرقفلی مغازه یا ملک تجاری، به سرقفلی یا حق کسب و پیشه اشاره شده است. اما اینکه کدام‌یک از این دو مشمول طرفین قرارداد می‌شود، به سابقه اجاره ملک بستگی دارد. بنابراین موجر و مستاجر باید آگاه باشند که هنگام امضای قرارداد کدام‌یک از قوانین سال 56 یا 76 بر قرارداد میان آن‌ها حاکمیت دارد.
یعنی باید بررسی کرد مغازه مدنظر اولین‌بار در چه تاریخی اجاره داده شده است. اگر اولین بار در سال‌های قبل از 76 اجاره داده شده، همه قراردادهای بعد از آن برای همیشه تابع قانون سال 56 خواهد بود. اما ممکن است اولین سابقه اجاره سرقفلی مغازه به سال 76 به بعد بر گردد. در این صورت همه قراردادهای بعد از آن مشمول قانون سال 76 است.
مبلغ سرقفلی
مبلغ سر قفلی بر اساس فاکتورهایی سنجیده می‌شود که مرجع صلاحیتدار نیز به آن توجه می‌کند. در ادامه به این فاکتورها اشاره می‌کنیم:
- موقعیت محل تجاری
- کیفیت و شرایط اجاره از این نظر که چه مزایایی برای مالک یا مستاجر لحاظ شده.
- مدت اشتغال مستاجر به آن کسب و کار در محلی که اجاره داده شده و حسن شهرتش که در معروفیت آن مکان اثر داشته است.
- نوع تجارت و کسب و کار مستاجر
- وضعیت محل اجاره
پرداخت سرقفلی توسط موجر به مستاجر
به گفته وکیل سرقفلی شیراز در برخی از موارد موجر موظف به پرداخت سرقفلی است. موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر عبارت‌اند از:
-
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید؛ شخص مالک با اخذ مجوز ساخت می‌تواند درخواست تخلیه ملک را از مستاجر می‌کند که در مقابل باید حق سرقفلی او را بپردازد.
- تخلیه به دلیل نیاز موجر برای کسب یا پیشه؛ در صورت بیکاری شخص مالک نیاز به اشتغال یا برای استفاده تجاری از ملک توسط مالک، مالک پس از پایان مدت قرارداد اجاره می‌تواند از مستاجر درخواست تخلیه ملک را کند، البته در اینصورت هم باید مبلغ سرقفلی را به شخص مستاجر بپردازد.
- تخلیه مکان تجاری به دلیل نیاز مالک یا کسان نزدیک او به سکونت در آن؛ در صورتی که محل کسب و پیشه امکان سکونت داشته باشد، مالک می‌تواند برای سکونت خود و فرزندان از شخص مستاجر درخواست تخلیه ملک را کند که دراینصورت باید مطابق با قانون باید مبلغ سرقفلی را با قیمت روز به شخص مستاجر بپردازد
- در مواردی که از مستاجر حق انتقال سلب شده باشد یا موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند، مستاجر می‌تواند طبق توصیه وکیل سرقفلی در شیراز در برابر تخلیه از موجر در خواست سرقفلی را بکند.
- اگر مستاجر بدون داشتن اجازه انتقال و موافق موجر منافع را به دیگری انتقال بدهد که در اینصورت تنها نصف سرقفلی به او تعلق می‌گیرد.
مواردی که حق کسب، پیشه و سرقفلی از بین می‌رود
طبق گفته وکیل متخصص دعاوی سرقفلی، در این حالات این حقوق از بین می‌روند:
- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، به گفته وکیل سرقفلی شیراز، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
- تغییر شغل: تغییر شغل هم از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود.
- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. تفریط هم به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. در اینصورت مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره‌بهاست. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هرماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. در غیر اینصورت، مالک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام کند. هرگاه بعد از دوبار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
انتقال و فروش سرقفلی بدون اجازه مالک
اگر مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و آن را به شخص دیگر منتقل کند، یا فروش سرقفلی بدون اجازه مالک صورت گیرد، متخلف شناخته می‌شود و شخص موجر می‌تواند به کمک بهترین وکیل سرقفلی به دادگاه مراجعه کند. و تخلف شخص مستاجر را اثبات کند سپس از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بخواهد که به علت تخلف شخص مستاجر تنها نصف مبلغ سرقفلی به او تعلق می‌گیرد.
توقیف سرقفلی برای مهریه
اگر تاریخ فروش سرقفلی و شکایت برای مطالبه مهریه به هم نزدیک باشند، به گفته وکیل سرقفلی در شیراز فروش سرقفلی یک فروش صوری برای امتناع از پرداخت مهریه در نظر گرفته می‌شود و به کمک وکیل خانواده می‌توان سرقفلی را برای دریافت مهریه توقیف کرد.
مزایای مشورت با بهترین وکیل سرقفلی شیراز
با توجه به پیچیدگی مراحل دادرسی در کلیه دعاوی حضور وکیل حقوق سرقفلی شیراز تاثیری مثبت در تصمیم و روند پرونده‌ها دارد. در رابطه با دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه حضور بهترین وکیل سرقفلی شیراز با توجه به موارد زیر لازم است:
- دعاوی مربوط به سرقفلی نیاز به مطالعه قوانین متعدد دارد.
- دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه با توجه به اینکه در عرف سرقفلی و حق کسب و پیشه تفکیک نشده و در قوانین این تفکیک وجود دارد، بهتر است متخصص این امر (وکیل) در دعاوی حضور داشته باشد.
- در رابطه با دعاوی مربوط به اجاره، سرقفلی، کسب و پیشه قوانین متعدد مدنی، قوانین روابط موجر و مستاجر سال 56، 62، 76 و برخی قوانین پراکنده و آیین‌نامه‌ها وجود دارد. به همین ترتیب تشخیص اینکه دعوا با توجه به کدام قانون اقامه شود، بسیار حائز اهمیت است.
- با توجه به اینکه اقامه دعوا با تقدیم دادخواست شروع شده و خواسته در دادخواست مشخص می‌شود، و همچنین دادگاه با توجه به خواسته شروع به رسیدگی می‌کند و پس از سپری شدن مواعد قانونی تغییر خواسته امکان ندارد، توصیه می‌شود برای پرونده‌های مربوط به سرقفلی که از دعاوی مهمِ مالی بوده و ممکن است با طرح دعوای اشتباه هزینه‌ای بی‌جا تحمیل شود، از افدام بدون وکیل سرقفلی در شیراز خودداری کرد.
شما می‌توانید برای مشاوره رایگان 30 با آقای سجاد محمدی، وکیل پایه یک دادگستری شیراز، و تنظیم جلسه حضوری با شماره 09330550588 تماس بگیرید.
سولات متداول از وکیل حقوق سرقفلی شیراز
1. چرا املاک مسکونی حق سرقفلی ندارند؟
حق سرقفلی مربوط به رشد و ترقی ملک و شهرت تجاری آن است. در مورد املاک تجاری این رشد و ترقی املاک صورت می‌گیرد، و در مورد املاک مسکونی رشد و ترقی ملک نسبت به املاک تجاری بسیار کمتر است. به همین دلیل، حق سرقفلی، حق کسب و پیشه فقط در مورد املاک تجاری موضوعیت دارد.
2. آیا حق سرقفلی قابل توقیف است؟
حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که در مطالب قبلی گفته شد، ممکن است توقیف شود.
3. آیا توقیف یا پلمب مکان تجاری و محل سرقفلی ممکن است؟
نظر به این که اماکن تجاری، محل کسب و پیشه است، بدون مجوز قانونی پلمپ آن موجه نیست ولی توقیف سرقفلی و یا عین ملک بلامانع است.
