دستور تخلیه ملک چیست؟
یکی از مسائل حقوقی که این روزها بیشتر مردم درگیر آن هستند مربوط به روابط بین مالک و مستاجر و قوانین مربوط به تخلیه ملک می‌باشد. در حقیقت به دلیل رایج شدن اجاره منزل نسبت به خرید آن، مردم بیشتر از گذشته با مسائل حقوقی در این زمینه سروکار دارند. یکی از این مسائل، تخلیه ملک می‌باشد. اما سوالی که مطرح می‌شود اسن است که آیا از شرایط تخلیه ملک آگاه هستید؟
آیا می‌دانید برای طرح دعوای حقوقی و تنظیم دادخواست به منظور تخلیه ملک باید به کدام مرجع قانونی مراجعه نمایید؟ اگر به دنبال پاسخ این سوالات هستید؛ تا انتهای مقاله همراه ما باشید. چرا که در این مطلب آموزشی به شما می‌گوییم چگونه می‌توان با کمک بهترین وکیل شیراز برای اخذ دستور تخلیه ملک اقدام نمود.
تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی جزو حقوق صاحب ملک یا موجر است که توسط قانونگذار تعیین شده است. طبق این قانون موجر مجاز است پس از پایان یافتن مدت زمان اجاره و تمرد مستاجر، برای اخذ دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام نماید. البته توجه داشته باشید که ابتدا باید بدانید قرارداد اجاره تنظیم شده با کدامیک از قوانین اجاره ارتباط دارد.
به این معنا که اگر ملک تجاری باشد حکم تخلیه بر اساس قانون اجاره ۱۳۵۶ صورت بگیرد. اما اگر ملک مسکونی باشد موجر باید از طریق شورای حل اختلاف و سپس بررسی شرایط اجاره نامه و واریز هزینه قرض الحسنه برای دستور تخلیه ملک اقدام کند.
تخلیه ملک به استناد قرارداد
همه ما از نقش بسیار موثر معاملات و قراردادها در زندگی روزمره با خبر هستیم. به گونه‌ایی که بدون انجام آنها ممکن است در تمام کارها دچار مشکل شویم. برای تحقق یافتن این معاملات و قراردادها باید به شرایط و تعهدات تعیین شده پایبند بود. متداول‌ترین نوع معاملات مربوط به املاک می‌باشد.
شرایطی را در نظر بگیرید که ساختمانی را اجاره یا خریداری نموده‌ایید؛ اگر مالک ساکن آنجا باشد یا مستاجر آن ملک را به شما تحویل ندهد، می‌توانید با مراجعه به مراجع قانونی برای دعوای حقوقی تخلیه ملک اقدام نمایید. پس از مطرح نمودن شکایت حکم تخلیه برای ملک صادر می‌شود. البته هنگام مطرح نمودن دعوای تخلیه ملک می‌بایست نکات و قوانین مربوطه را رعایت کرد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
شکوائیه دستور تخلیه به قرارداد اجاره پس از سال ۱۳۷۶ اشاره دارد و صدور دستور تخلیه هنگامی صورت می‌گیرد که مدت قرارداد اجاره نامه به پایان رسیده باشد. همچنین طبق این قانون، قرارداد اجاره می‌بایست از سمت ۲ شاهد امضا شده باشد. اگر چنین شرایطی برقرار باشد، مالک باید دعوای دستور تخلیه را به شورا ارائه دهد.
در حقیقت از آنجایی که دستور تخلیه قطعی است، اجرای این دستور نسبت به اجرای حکم تخلیه سریع‌تر می‌باشد. به این معنا که مستاجر می‌بایست تا حداکثر ۷ روز ملک را تخلیه نماید و همچنین مستاجر حق هیچگونه اعتراض را نخواهد داشت. اما اگر اجاره شرایط ذکر شده را نداشته باشد، موجر باید برای ثبت دعوای حکم تخلیه اقدام کند.
در چنین شرایطی دادگاه پس از بررسی برای دستور تخلیه ملک صادر می‌کند. جالب است بدانید که حکم تخلیه تا ۲۰ روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر است. اکیدا توصیه می‌کنیم که در صورت قرار گرفتن در چنین موقعیتی حتما از بهترین وکیل شیراز کمک بگیرید.
شرایط تخلیه فوری ملک
در صورت به وجود آمدن شرایط زیر حکم تخلیه فوری ملک صادر می‌شود. این شرایط عبارتند از:
دو نسخه بودن اجاره نامه
مطابق با ماده ۲ قانون روابط موجرو مستاجر سال ۱۳۷۶ اجاره نامه باید در یک نسخه تنظیم شود. این موضوع از حساسیت بسیار بالایی برخوردار است. چرا که موجر و مستاجر باید به وظایف و تکالیف قراردادی نوشته شده در اجاره نامه آشنا باشند تا امکان جعل یا ضمیمه نمودن بند جدید به قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر وجود نداشته باشد.
وجود ۲ شاهد در قرارداد اجاره
هنگام عقد قرارداد اجاره باید دو فرد عاقل و بالغ شاهد مراتب وقوع عقد اجاره باشند و درستی آن را تایید کنند. همچنین هر دو شاهد نیز باید زیر قرارداد را امضاء نمایند.
مراجع رسیدگی به دعوی تخلیه ملک
مالک یا موجر برای طرح دعوی تخلیه ملک می‌توانند با توجه به نوع قرارداد ملک (رسمی یا غیر رسمی) به یکی از مراجع زیر مراجعه نماید:
شورای حل اختلاف: اگر ملک مورد نظر مسکونی بوده یا شرایط شکلی اجاره را داشته باشد؛ مالک طبق مقررات قانون شورای حل اختلاف برای مطرح نمودن دعوای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجع کند. توجه داشته باشید که منظور از شرایط شکلی اجاره، دو نسخه بودن و امضای دو شاهد می‌باشد.
ادارات اجرای ثبت: اما اگر اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نوشته شده و رسمی باشد، بر اساس ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه، سردفتر موظف است بعد از انجام احراز هویت و صلاحیت ذینفع، دستور اجراییه را در ۳ نسخه تهیه و برای اعمال آن را به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت ارسال کند.
اجرای ثبت پس از دریافت دستور تخلیه ملک، مکلف است که تا حداکثر ظرف ۲۴ ساعت برای تشکیل پرونده اجرایی اقدام کند و دستور تخلیه را را صادر و ابلاغ نماید. مستاجر نیز باید تا ۳ روز از تاریخ ابلاغیه منزل مسکونی را تخلیه نماید. مالک ملک موظف به پرداخت ودیعه یا قرض الحسنه است.
ذینفع در تخلیه ملک
بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶ مالک یا وکیل وی می‌تواند برای اخذ دستور تخلیه اقدام کند. منظور از موجر یا مالک ملک فردی است که که در اجاره نامه با عنوان مالک زیر قرارداد را امضا کرده است. برای اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید به بهترین وکیل شیراز مراجعه نمایید.
نتیجه گیری
همانطور که مشاهده نمودید علت اصلی اخذ دستور تخلیه ملک مسکونی، تمام شدن مهلت مقرر در اجاره نامه است. پس از اتمام مهلت قرارداد، مستاجر باید ملک مسکونی را به مالک تحویل دهد یا در صورت خرید و فروش ملک را در موعد مقرر تخلیه نماید. بنابراین اگر مستاجر از تخلیه ملک امتناع نماید؛ مالک می‌تواند بسته به رسمی یا غیر رسمی بودن قرارداد برای مطرح نمودن دعوای دستور تخلیه ملک به یکی از مراجع قانونی (ادارات اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف) مراجع نماید.
سپس مرجع صالح با توجه به اجاره نامه برای دستور تخلیه ملک یا حکم صادر می‌کند. در موقعیتی که شرایط صادر نمودن دستور تخلیه فوری وجود داشته باشد؛ ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر و اجرا می‌شود. در این مقاله سعی کردیم اطلاعات مفیدی درباره دستور تخلیه ملک مسکونی را در اختیارتان قرار دهیم. با این حال در صورت داشتن هرگونه ابهام یا سوال می‌توانید از بهترین وکیل شیراز وقت مشاوره بگیرید.
