قانون روابط موجر و مستأجر
این روزها با توجه به تغییرات صورت گرفته در سبک زندگی مردم نسبت به گذشته بیشتر به اجاره نشینی ترغیب شده‌اند. از این رو، آشنایی با قوانین روابط موجر و مستاجر ضروری است. به بیان دیگر هنگامی که ملکی را برای سکونت یا راه اندازی کسب و کار اجاره می‌کنید یا اجاره می‌دهید؛ وارد معامله‌ایی می‌شوید که هر دو طرف معامله ناگزیر به رعایت قوانین و مقررات مشخصی می‌باشید. با توجه به پیچیدگی‌ها و دشواری‌های موجود در قوانین مربوط به موجر و مستاجر، امکان مواجه شدن با مشکلات حقوقی گوناگونی وجود دارد که با مراجعه به بهترین وکیل شیراز و آشنایی با قوانین مربوط به این موضوع از جمله انواع اجاره نامه، روابط اجاره دهنده و مستاجر، وظایف موجر، قوانین تخلیه و … میتوانید از درگیر شدن با مشکلات بسیاری جلوگیری کنید.
بدون تردید آگاهی به قوانین مانع ضایع شدن حق و حقوق شما و دیگران می‌شود. به همین دلیل در این مطلب می‌خواهیم شما را با مهم‌ترین و کاربردی‌ترین قوانین مربوط به موجر و مستاجر آشنا کنیم. تا انتهای مقاله ما را همراهی کنید.
قوانین اجاره در قانون موجر و مستاجر
افزون بر قانون مدنی ، قوانین مستقل دیگری در مورد روابط موجر و مستاجر وجود دارد که مهم‌ترین آنها قانون موجر و مستاجر در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ است. طبق این قانون، اجاره پس از تمام شدن مدت از بین نمی‌رود و رابطه استیجاری بر اساس این قانون اجرا می‌شود. بنابراین موجر نمی‌تواند مستاجر را مجبور به تخلیه نماید؛ مگر اینکه طبق ماده ۱۴، در صورت باطل شدن و فسخ اجاره و پایان یافتن مدت اجاره، موجر می‌تواند برای تخلیه مستاجر درخواست دهد.
شرایط تخلیه ملک مسکونی
هنگامی موجر می‌تواند با استفاده از قانون تخلیه برای خالی کردن ملک خود اقدام کند که در شرایط زیر قرار گرفته باشد. این شرایط عبارتند از:
- مستاجر بیشتر از ۳ ماه اجاره بهای تعیین شده را پرداخت نکرده باشد و همچنین موجر هیچ مبلغی از مستاجر دریافت نکرده باشد.
- مستاجر از ملک اجاره شده، کاربری غیر مشروع داشته باشد.
- مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد.
- پس از تمام شدن قرارداد بین مستاجر و موجر، مستاجر کماکان در ملک مستقر باشد.
نکته حائز اهمیت این است که اگر قرارداد بین موجر و مستاجر رسمی باشد؛ جهت درخواست و اخذ حکم تخلیه ملک، موجر می‌بایست به اداره ثبت اسناد مراجعه نماید و سپس برای درخواست صدور حکم اجرای تخلیه ملک به حکم تخلیه ملک که قرارداد اجاره ابتدا در آن بسته شده، مراجعه کند. توجه داشته باشید که در صورت کمک گرفتن از بهترین وکیل شیراز، میتوانید این پروسه دشوار را با موفقیت پشت سر بگذارید.
وظایف موجر
مطابق قانون مالک و مستاجر، موجر می‌بایست شرایطی را برای عین مستاجره به وجود بیاورد که مستاجر قادر باشد استفاده مقرر را از عین مستاجر داشته باشد. در حقیقت صاحبخانه و موجر نمی‌تواند در طول مدت زمان تغییراتی انجام دهد که مانع استفاده مستاجر شود یا حتی موقعیت مستاجر را دشوار و سخت کند. به این معنا که همه تعمیرات، تغییرات و تمام مخارج مورد نیاز برای انتفاع مستاجر می‌بایست قبل از عقد قرارداد صورت گیرد.
وظایف مستاجر
مستاجر نیز مانند موجر وظایفی برعهده دارد که موظف به انجام آنها می‌باشد. اولین وظیفه مستاجر پرداخت اجاره بها در تاریخ معین و به میزان مشخص شده است. علاوه بر این، مستاجر باید هنگام استفاده عین مستاجره عرف را رعایت نموده و به ملک آسیب نرساند. در غیر این صورت ملزم به پرداخت هزینه‌های صورت گرفته می‌شود. همچنین در صورتی که مستاجر بدون اجازه و اطلاع موجر بخش‌هایی از ملک را تعمیر کند؛ فقط زمانی می‌تواند از موجر درخواست پرداخت هزینه داشته باشد که این شرط ضمن عقد اجاره بیان شده باشد.
اعلام پایان قرارداد اجاره
طبق قانون مادامی که مدت زمان قرارداد اجاره باقی است؛ مستاجر با پرداخت اجاره بها می‌تواند در ملک ساکن باشد. با این وجود با قرار گرفتن در شرایط زیر اتمام قرارداد اعلام خواهد شد.
- باطل شدن اجاره: اجاره نامه هم نوعی قرارداد قانونی است. بنابراین اگر اجاره نامه شرایط صحت مندرج شده را نداشته باشد، باطل و بی اعتبار می‌باشد. در چنین شرایطی اگر مستاجر منفعت برده باشد، باید همان اندازه اجاره بها را پرداخت کند.
- فسخ اجاره: اگر صاحبخانه یا مستاجر هنگام عقد اجاره نامه، برای باطل نمودن قرارداد شرایطی تعیین کنند که هر دو طرف آن را پذیرفته و در اجاره نامه هم نوشته باشند؛ فرد شرط گذار می‌تواند با مراجعه به قرارداد، اجاره نامه را فسخ کند.
- اتمام اجاره نامه: هر اجاره نامه دارای مدت زمان معینی است. با اتمام این مدت زمان مستاجر می‌بایست عین مستاجره را تخلیه نماید. اما در صورتی که پس از پایان زمان قرارداد، مستاجر در ملک ساکن باشد و موجر نیز رضایت رضایت داشته باشد؛ مستاجر امین به شمار می‌آید و می‌تواند با پرداخت اجرت المثل به صاحب ملک به زندگی خود در آن مکان ادامه دهد.
انواع اجاره نامه
بر اساس قانون سه نوع اجاره نامه مسکونی، تجاری و درمانگاه‌ها و موسسات خیریه مورد تایید می‌باشند. اگر موجر و مستاجر رضایت داشته باشند، بدیهی است که قرارداد امضا می‌شود. مطابق این قرارداد موجر مبلغ توافق شده را از مستاجر دریافت می‌کند. در واقع با پرداخت اجاره بها، مستاجر، صاحب منافع عین مورد اجاره قرار خواهد گرفت.
نکات ضروری در قرارداد اجاره
هنگام عقد قرارداد اجاره نامه می‌بایست چندین نکته را رعایت نمود که عبارتند از:
- موجر می‌بایست صاحب خانه، آپارتمان یا مغازه باشد: به جز صاحب یا وکیل وی، هیچکس نمی‌تواند بین موجر و مستاجر قرارداد ببندد. علاوه بر این، مستاجر می‌تواند محل اجاره شده را مجددا اجاره دهد اما اگر در محتوای قرارداد، اجاره مجدد ملک منع شده باشد؛ مستاجر مجاز به اجاره مجدد نخواهد بود.
- مدت زمان اجاره نوشته شود: در صورتی که در قرارداد، مدت زمان معینی درج نشود؛ اجاره باطل می‌شود. معمولا مدت زمان اجاره نامه یک سال است.
- طرفین قرارداد می‌بایست بالغ و عاقل باشند: در عقد قرارداد هر دو طرف باید بالغ و دارای عقل سلیم باشند. بنابراین کودکان و افراد دیوانه مجاز به اجاره کردن یا اجاره دادن ملک نیستند و قیم آنها باید قرارداد را امضا نماید.
- اجاره باید به صورت کتبی باشد: اجاره نامه می‌بایست به صورت کتبی و دارای دو نفر شاهد باشد. افزون بر این، باید دو نسخه قرارداد تنظیم شود که یک نسخه به موجر و نسخه دیگر به مستاجر داده شود.
کلام آخر
در این مقاله آموزشی سعی کردیم مهم‌ترین و اصلی‌ترین قوانین روابط موجر و مستأجر را بررسی کنیم. متوجه شدیم که هنگام عقد قرارداد اجاره می‌بایست طرفین معامله عاقل و بالغ باشند، اجاره نامه حتما به صورت کتبی تنظیم شود، مدت زمان اجاره ملک در قرارداد قید شود و موجر خود صاحب ملک یا وکیل قانونی صاحب ملک باشد.
علاوه بر این، متوجه شدیم که در صورت تمام نشدن موعد قرارداد، صاحب ملک فقط در شرایط خاصی مانند عدم پرداخت اجاره بها بیش از ۳ ماه، استفاده غیر مشروع از ملک و … می‌تواند برای تخلیه ملک مسکونی خود اقدام کند. اگر کماکان درباره شرایط و قوانین دیگر روابط موجر و مستاجر سوال دارید؛ میتوانید از بهترین وکیل شیراز کمک بگیرید. دکتر سجاد محمدی، وکیل پایه یک دادگستری با یک جلسه مشاوره رایگان در خصوص انواع پرونده های حقوقی، خانواده، کیفری و بسیاری از پرونده های دیگر در خدمت شماست. میتوانید برای اخذ نوبت با شماره های موجود در سایت تماس حاصل کرده و یا به صورت حضوری به دفتر ما در خیابان ملاصدرا، خیابان جمالی مراجعه کنید.
