خلع ید یعنی بیرون کردن کسی که بدون اجازه ، ملک شما را تصرف کرده است. فرض کنید زمین یا خانه ای دارید و یک نفر بدون اجازه شما در آن ساکن شده یا از آن استفاده می کند. در این صورت ، شما می توانید از دادگاه بخواهید که او را مجبور به تخلیه کند. برای این کار ، باید ثابت کنید که مالک رسمی ملک هستید و آن فرد بدون اجازه در آن تصرف کرده است. این دعوا فقط برای املاک مثل خانه و زمین است و با تخلیه مستاجر که قرارداد داشته ، فرق دارد. در نهایت ، اگر دادگاه حکم دهد ، ملک شما پس گرفته می شود.
شرایط دعوای خلع ید
زمانی که دعوای حقوقی در دادگاه مطرح می شود، لازم است که ارکان آن دعوا به صورت قانونی وجود داشته باشد تا دادگاه بر اساس درخواست خواهان و با احراز شرایط قانونی، اقدام به صدور رای نماید. همچنین برای اقامه دعوی خلع ید نیز باید ارکانی وجود داشته باشد تا دادگاه بتواند رای خلع ید را صادر نماید. به عبارت دیگر، برای اینکه دعوایی، خلع ید محسوب شود باید شرایطی داشته باشد که به آن شرایط، ارکان دعوی خلع ید می گویند. ارکان دعوی خلع ید به شرح زیر می باشد:
غیر منقول بودن مال
دعوی خلع ید از جمله دعاوی می باشد که تنها در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود و در صورتی که فردی مال غیر منقول دیگری را به صورت غیر قانونی تصرف نماید، مالک می تواند در صورت وجود شرایط تحت عنوان دعوای خلع ید ، رفع تصرف را پیگیری نماید.
استیلا بر مال توسط مدعی علیه
دومین رکن دعوی خلع ید این است که فرد باید نشان دهد که علیه او شکایت شده و فردی دیگر به مال او استیلا و تسلط پیدا کرده و از نظر عرفی مالی را تصرف کرده است.
مطالعه بیشتر: دستور تخلیه ملک + شرایط و مراحل آن
عدوانی بودن تصرف
اگر تصرف انجام شده با قهر و غلبه همراه باشد و مالک مال ثابت کند که تصرف به شکل غیرقانونی و با ویژگی‌های عدوانی صورت گرفته است و او از این بابت نارضایتی داشته باشد.
مالکیت خواهان
اگر مدعی مالک مال باشد و مالکیت خود را با ارائه اسناد رسمی مالکیت در دادگاه اثبات نماید. اگر مالک مال غیرمنقول فاقد سند مالکیت باشد، باید ابتدا دعوای مالکیت را مطرح نماید و سپس با حکم دادگاه، مالکیت خود را بر ملک را به اثبات برساند. این ارکان یکی از مهمترین ارکان دعوی خلع ید است و به منظور اثبات و رفع تصرف غیرقانونی در دعوای خلع ید به‌کار می‌رود و لازم است که در دادگاه هر یک از این ارکان را به اثبات برسانیم.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
هر کدام از دعاوی خلع ید و تصرف عدوانی در شرایط و موقعیت‌های حقوقی مختلفی به کار گرفته می شوند و این تفاوت‌ها در اثبات مالکیت و فرآیند اجرای حکم تاثیر گذار می باشد. این تفاوت ها به شرح زیر می باشند :
- اثبات مالکیت:
در خلع ید برای اقامه دعوا، اثبات مالکیت توسط خواهان امری ضروری می باشد و باید با ارائه مدارک و اطلاعات مرتبط، مالکیت را در دادگاه به اثبات رساند، اما در رفع تصرف عدوانی، برخلاف خلع ید، اثبات مالکیت خواهان اهمیت زیادی ندارد و نکته حائز اهمیت، اثبات تصرف عدوانی توسط خواهان می‌باشد.
- قابلیت اجرا:
اجرای حکم در خلع ید بستگی به قطعی شدن حکم دارد و حکم قطعی پس از گذراندن مراحل قانونی خاص، قابل اجرا می‌باشد. اما در رفع تصرف عدوانی، حکم پس از صدور، سریعا قابل اجراست و قبل از قطعی شدن حکم، اقدامات اجرایی را می توان آغاز کرد.
- جنبه کیفری:
در خلع ید، دعاوی تنها از جنبه حقوقی بررسی می‌شوند و به شکل دادخواست حقوقی تنظیم می‌شوند، اما در رفع تصرف عدوانی، دعاوی علاوه بر جنبه حقوقی، از لحاظ جنبه کیفری نیز بررسی می شوند و اقداماتی نظیر تنظیم شکایت کیفری نیز دارند. برای این کار می توانید با بهترین وکیل کیفری در شیراز مشورت کنید.
مطالعه بیشتر: قانون زمین شهری با آخرین اصلاحات
دادخواست خلع ید
دعوای خلع ید، دعوایی هستند که در خصوص اموال غیر منقول و هنگامی که شخصی با قهر و غلبه، بر مال دیگری، تصرف پیدا می کنند، توسط مالک آن مال، مطرح می گردد. در واقع، مالک مال غیر منقول، با طرح دعاوی حقوقی خلع ید، از دادگاه تقاضای صدور حکم، مبنی بر خلع ید متصرف، از مالی که مورد مالکیت او می باشد مطرح می گردد. مطرح کردن دعوای خلع ید، بایستی با توجه به دادخواست خلع ید، صورت گیرد. زیرا ثبت دادخواست، از اولین مراحل و تشریفات شروع رسیدگی به دعوای حقوقی، باید در دادگاه صالح انجام گیرد.
دادخواست خلع ید، دادخواستی است که به موجب آن، مالک مال، به عنوان خواهان، تقاضای رسیدگی به دعوی خلع ید به استناد سند عادی یا رسمی و صدور حکم قانونی در این زمینه که خلع ید متصرف از مال غیر منقول می باشد، صورت می گیرد. در ادامه، یک نمونه دادخواست خلع ید، برای شما ارائه خواهیم کرد.
نمونه دادخواست خلع ید
- مشخصات خواهان: نام- نام خانوادگی- شماره ملی و آدرس مالک
- مشخصات خواننده: نام- نام خانوادگی- شماره ملی و آدرس متصرف
- خواسته یا موضوع و بهای آن: تقاضای صدور حکم مبنی بر خلع ید – کلیه خسارات دادرسی
- دلایل و منضمات دادخواست: استشهادیه محلی- شهادت شهود عنداللزوم- سند مالکیت
شرح دادخواست خلع ید:
با سلام
احتراما به استحضار می رساند اینجانب ، به موجب سند رسمی شماره …… تنظیمی در دفترخانه……، مالک قانونی 6 دانگ آپارتمان واقع در …………………………… با پلاک اصلی ……… و فرعی ………. بوده و در مورخ …/…/… آن را از پدر خود که اکنون، به رحمت خدا رفته اند، خریداری نموده ام.
دعوی خلع ید یکی از مهم ترین دعاوی ملکی است که پیچیدگی های قانونی خاصی دارد. برای مثال، اثبات تصرف غیرقانونی ملک بر عهده خواهان است و او باید سند مالکیت معتبر ارائه دهد تا دادگاه به درخواست او رسیدگی کند. علاوه بر این، جزئیات حقوقی متعددی در روند صدور رای تأثیرگذار هستند. به همین دلیل، توصیه می شود قبل از هر اقدام، با بهترین وکیل ملکی شیراز مشورت کنید تا با آگاهی کامل از قوانین و راهکارهای مناسب، دعوای خود را به درستی طرح کرده و از حقوقتان دفاع کنید.
مدارک لازم برای خلع ید
مدارک لازم برای دعوا خلع ید که لازم است به دادگاه ارائه دهید، به شرح زیر می باشند:
- تصویر سند مالکیت: لازم است نسخه‌ای از سند مالکیت ملک مورد خلع ید را به عنوان اثبات مالکیت به همراه داشته باشید
- کارت ملی: نسخه کارت ملی مالک ملک جهت احراز هویت ضروری می باشد.
- شواهد شاهدان: حضور شاهدانی که بتوانند شهادت درباره مالکیت ملک ارائه دهند.
- درخواست نظر کارشناس: درخواست رسمی نظر کارشناس درباره موضوع خلع ید، می‌تواند شما را از وضعیت ملک و حقوق مالکیت مطلع کند.
- شماره پرونده استنادی: اطلاعات مربوط به شماره پرونده استنادی طرح دعوا را باید در دادگاه داشته باشید.
- مدارک تحقیقات منطقه‌ای و محلی: اسناد و اطلاعات مربوط به تحقیقات منطقه‌ای و محلی که ممکن است به اثبات مالکیت کمک کند.
- معاینه محلی توسط کارشناس: باید کارشناس اطلاعات و گزارشاتی را از محل دعوی جهت تایید وضعیت ملک کسب کند.
- مدارک حقوقی مرتبط: وجود هرگونه اسناد حقوقی مرتبط با موضوع خلع ید از جمله اسناد اجاره‌نامه‌ها، توافقنامه‌ها و قراردادهای مرتبط ضروری می باشد.
- گواهی مالکیت اختصاصی: وجود گواهی مالکیت اختصاصی یا سند مالکیت با ویژگی‌ها و مشخصات دقیق.
- عکس‌های ملک: تصاویر جامع و روشن از ملک به عنوان تصاویر مستند با شرایط فعلی لازم می باشد.
مطالعه بیشتر: اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
ماده قانونی خلع ید
بر اساس ماده 308 قانون مدنی، دعاوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به صورت غیر قانونی متصرف ملکی شود و مالک خواستار رفع تصرف و اخراج او از ملک خود باشد. در اصطلاح حقوقی خلع ید به معنای رفع تصرف از متصرف به استناد حکم دادگاه می باشد. از نظر اساتید حقوقی، دعوای خلع ید به دعوی مالکیت تعبیر می شود و در این دعاوی شخصی که مالک ملک است مدعی است که ملک او به صورت غیرقانونی و بدون قرارداد متصرف شده است.
هزینه دادرسی خلع ید
هزینه دادرسی خلع ید بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌گردد و طبق کتابچه ارزش منطقه‌ای که هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی برای ادارات مشخص می‌شود، هزینه دادرسی هم تعیین می‌شود. دادخواست خلع ید در برخی موارد در مورد میراث موروثی هم بیان می‌شود. در مورد املاک موروثی، هر یک از وراث حتی اگر سند مالکیت هنوز به نام فرد متوفی هم باشد، می‌توانند به طرفیت مالک اقدام نمایند و دادخواست خلع ید را ارائه دهند.
مطلعه بیشتر: مجازات فروش مال غیر در قانون جدید + مهلت شکایت
خلع ید از ملک مشاع
دعاوی خلع ید مشاعی زمانی حائز اهمیت می شود که ملک به‌صورت مشترک متعلق به چند نفر باشد. این نوع دفاع در دو حالت مطرح می‌گردد:
- شخصی غیر از مالکان، ملکی را تصرف کند. در این شرایط، شما و سایر مالکان باید به عنوان مالکان اصلی، دعوای خلع ید را مطرح نمایید و از حقوق خود دفاع کنید.
- یکی از شرکای ملک مشاع، کل ملک را به‌طور انحصاری تصرف کند. در این حالت، هم طرح دعوی خلع ید برای بازپس‌گیری حق سایر شرکا کاملاً قانونی و قابل اجرا می باشد.
در نهایت هم نحوه دفاع در دعوی خلع ید مشاعی باید با دقت و با توجه به شرایط و ارکان آن صورت گیرد، زیرا در پرونده‌های حقوقی، ممکن است موضع یک طرف قوی‌تر باشد و این موضوع می‌تواند بر دفاع طرف مقابل تاثیر بگذارد.
جلوگیری از حکم خلع ید
اگر حکمی به صورت غیرقانونی صادر گردد ما برای جلوگیری از حکم خلع ید بسته به اینکه پرونده در چه مرحله ای می باشد وضعیت متفاوتی خواهیم داشت. اگر رای غیابی باشد و معترض در فرجه قانونی واخواهی نماید. ارائه دادخواست واخواهی مانع اجرا نخواهد شد و باید دادگاه در صورت لزوم قرار قبول واخواهی را صادر نماید.
اما اگر رای حضوری باشد ظرف 20 روز قابل تجدید نظر خواهد بود و پرونده قابل رسیدگی در دادگاه تجدید نظر خواهد بود و اگر هیچگونه اعتراضی نشود، حکم صادره قطعی شده و جهت اجرای حکم به اجرای احکام ارسال می گردد.
راه دیگر جلوگیری از حکم خلع ید، اعاده دادرسی می باشد که فرصت رسیدگی مجدد به پرونده را فراهم می سازد. اما مستلزم ارائه مدارک جدیدی می باشد و در صورت پذیرش اعاده دادرسی، اجرای حکم خلع ید تا اتخاذ تصمیم نهایی به تعویق می افتد. برای اعتراض به اجرای حکم خلع ید می توانید از بهترین وکیل شیراز کمک و مشورت بگیرید.
مطالعه بیشتر: شرایط ابطال سند رسمی + مدارک لازم و هزینه
سوالات متداول در باب خلع ید
منظور از خلع ید چیست؟
دعاوی خلع ید یعنی مالکی یک مال غیرمنقول که مالش را بدون اجازه به تصرف در آید، با اثبات مالکیت خود از دادگاه تقاضا می کند تا حکم بر رفع تصرف علیه متجاوز را صادر نماید.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید و وضع ید چیست؟
خلع ید: وقتی کسی بدون اجازه و قرارداد ملکی را تصرف کرده باشد، مالک می‌تواند با طرح دعوای خلع ید از دادگاه بخواهد که متصرف غیرقانونی را بیرون کند. (مثلاً غاصب زمینی را اشغال کرده است.)
تخلیه ید: وقتی کسی قبلاً با قرارداد وارد ملک شده (مثل مستأجر)، اما بعد از اتمام قرارداد حاضر به تخلیه نیست، مالک می‌تواند دعوی تخلیه ید مطرح کند. (مثلاً مستأجری که بعد از پایان اجاره‌نامه تخلیه نمی‌کند.)
وضع ید: یعنی تصرف و در اختیار داشتن ملک که می‌تواند قانونی (مثلاً مالک در خانه خودش ساکن است) یا غیرقانونی (مثلاً کسی بدون اجازه زمینی را تصرف کرده) باشد.
فرق تصرف عدوانی و خلع ید چیست؟
در خلع ید، خواهان ابتدا باید مالکیت خود را با سند رسمی به اثبات رساند، اما در تصرف عدوانی خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد و تنها باید به تصرف سابق خود استناد نماید. برای دریافت مشاوره در خصوص این دعاوی با بهترین وکیل تصرف عدوانی شیراز تماس بگیرید.
