از پرونده‌های مهمی که بسیار در دادگاه‌ها مورد نزاع قرار می گیرد، انتقال سرقفلی مغازه ( انتقال یا فروش سرقفلی) است. مهم‌ترین موضوع راه‌های انتقال سرقفلی مغازه و نحوه استفاده از آن است که هر سال عده زیادی از مالکان و کسبه بازار را درگیر میکند.
برای انتقال سرقفلی مغازه شرایط خاصی در قانون کشور تعیین و تصویب شده است که آشنایی با این قوانین گام مهمی در احقاق و حق ذینفعان اینگونه پرونده‌ها است.در ادامه مطلب مطالب کامل‌تری را در این مورد به شما ارائه می‌دهیم لطفاً تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
تعریف سرقفلی
سرقفلی به امتیاز امکانات و موقعیتی گفته می‌شود که یک ملک تجاری از آن برخوردار است. این امتیاز تحت هیچ شرایطی به مالک مغازه تعلق نمی‌گیرد زیرا این امتیاز مختص ملک تجاری است. سرقفلی از جمله مواردی است که به دلیل عدم اطلاع کافی بسیاری از افراد را لحظات سخت مانند تخلیه یک مغازه دچار ضرر و زیان می کند.از این رو افراد بسیاری که ملک تجاری را اجاره کرده‌اند همواره با این سوال مواجه هستند که سرقفلی چیست؟ یا نحوه انتقال آن به چه صورت است؟ به همین دلیل در ادامه مطلب به طور جامع در این مورد صحبت خواهیم کرد تا کوچکترین ابهامی باقی نماند.
به نقل از ویکی حقوق: مفهوم اصطلاحی سرقفلی، عبارت است از این که مستأجر آنچه را که در تصرفش می‌باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به آن «تخلیه» می‌گویند، مبلغی پول دریافت میکند.
بررسی قانون در فروش سرقفلی مغازه
مطابق قانون مصوب سال ۵۶ و ۷۶ در مورد انتقال سرقفلی، اجازه مالک در انتقال سرقفلی مغازه تجاری ضروری است. فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک غیرقانونی است و پیگرد قانونی دارد.
در این گونه موارد، اگر مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به فروش سرقفلی کند، طبق قانون، مالک مغازه تجاری این حق را دارد که درخواست تخلیه ملک را بدهد اما موظف است نصف حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
راه‌های انتقال سرقفلی مغازه ( انتقال یا فروش سرقفلی )
حق سرقفلی به حقی گفته می شود که در آن مستاجر می تواند با پرداخت اجاره کمتر ، از ملک تجاری استفاده کند و بعد از پایان موعد قرارداد هم حق تمدید قرارداد را خواهد داشت.
ذکر این نکته حائز اهمیت است که حق سرقفلی هم توسط مالک و هم مستاجر قابل انتقال است. به همین علت از راه های انتقال سرقفلی می توان به انتقال سرقفلی به همراه انتقال ملک و همچنین انتقال سرقفلی توسط اجاره ملک اشاره کرد.
انتقال ملک به همراه سرقفلی
نخستین راه در چگونگی انتقال سرقفلی مغازه، انتقال ملک به همراه سرقفلی است که با توجه به شرایط و نوع قرارداد ، به روشهای مختلفی انجام میگیرد.
توضیح این مسئله به این صورت است که مالک مغازه ، ملک خود را به طور کامل به یک نفر دیگر منتقل می کند؛ مثلا صاحب ملک، مغازه خود را به فرد دیگری بفروشد. در این شرایط ملک به طور کامل از تملک فروشنده خارج شده و خریدار مالک آن می‌شود. در نتیجه با انتقال تمام و کمال به خریدار، حق سرقفلی نیز به او تعلق خواهد گرفت.
اجاره ملک به همراه سرقفلی
راه دوم انتقال سرقفلی، اجاره ملک به همراه سرقفلی است. در این حالت مالک با اجاره دادن ملک خود، حق سرقفلی را به مستاجر انتقال میدهد. میزان ارزش سرقفلی نیز با توجه به ارزشی که در زمان انعقاد قرارداد دارد، معین می‌شود.
بنابراین در این روش، دو نوع قرارداد بین مؤجر و مستأجر وجود دارند که یکی مربوط به قرارداد اجاره و دیگری قرارداد انتقال حق سرقفلی در قبال پرداخت مبلغ تعیین شده از جانب مستاجر به موجر است.
تنها در این حالت است که تفاوت مالکیت و سرقفلی مشخص می‌شود به این صورت که موجر به عنوان مالک اصلی ملک معرفی می‌گردد و این در صورتی است که موجر سرقفلی مغازه خود را به مستاجر انتقال داده است. بنابراین با وجود داشتن مالکیت، من بعد حق سرقفلی متعلق به فرد دیگری یعنی مستأجر است.
پیشنهاد مطالعه: نکات مهمی که هنگام انتقال سندها باید بدانید!
انواع مختلف انتقال سرقفلی
سرقفلی از جمله موارد حقوقی قابل انتقال است، حتی اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری امکان انتقال سرقفلی در آن ذکر نشده باشد. دلیل این مسئله این است که می‌توان با انواع روشهای قضایی و قهری اقدام به انتقال آن نمود،اما باید به روش اصولی و قانونی و با استفاده از روش های تعیین شده انجام شود.
از سال 1376 که حق قانونی کار و پیشه به حق سرقفلی تغییر پیدا کرد ، مالک مغازه سرقفلی مغازه را در مدت زمان معینی به مستاجر که مالک سرقفلی به حساب می آید ، واگذار میکند. مالک سرقفلی می تواند در ملک مشغول کسب و کار شود یا سرقفلی ملک را به فرد دیگری منتقل کند.
انتقال اختیاری سرقفلی
در انتقال اختیاری سرقفلی باید از موجر هنگام عقد قرارداد اجاره یا خارج از آن انتقال سرقفلی را دریافت کرده باشید. در این حالت می‌توانید حق سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کنید که در این شرایط فرد سوم صاحب حق سرقفلی شناخته شده و در تمامی موارد حقوقی و قانونی مربوط به آن در برابر موجر قرار میگیرد.
انتقال قضایی سرقفلی
گاهاً در قرارداد اجاره حق انتقال سرقفلی از مستاجر سلب می‌شود، اما زمانی که به دلایلی دستور انتقال سرقفلی از طرف قاضی صادر شود، امکان انتقال آن به فردی دیگر وجود خواهد داشت .در این شرایط جهت انتقال حق سرقفلی می‌توان از طریق مراجع قضایی اقدام کرد..
در بعضی موارد ممکن است قاضی دستور انتقال سرقفلی را صادر کند. به طور مثال در مواردی مانند محکومیت پرداخت مهریه یا نفقه، قاضی حکم توقیف سرقفلی مغازه و انتقال آن را صادر خواهد کرد.
در بعضی موارد هم با توجه به امتناع مالک از پرداخت حق سرقفلی بر اساس مبلغ جاری روز، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و شکایت از مالک اصلی، بدون رضایت او، جهت انتقال سرقفلی اقدام کند.برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد بهتر است با یک وکیل متخصص ملکی ماهر مشورت کنید.
انتقال قهری سرقفلی
در این روش از انتقال سرقفلی وقتی صاحب سرقفلی از دنیا می‌رود و حق سرقفلی که از دارایی‌های متوفی است به وراث به ارث می‌رسد در این وضعیت حق سرقفلی به وراث فرد متوفی منتقل می شود و بین آنها تقسیم خواهد شد. در این نوع انتقال موجر نمی‌تواند حق کوچکترین مخالفتی را با انتقال سرقفلی داشته باشد.
انتقال سرقفلی در صورت رسمی یا عادی‌بودن سند سرقفلی
چگونگی انتقال سرقفلی مغازه بر اساس نوع سند که از نوع رسمی باشد یا عادی باشد، متفاوت است که با توجه به نوع سند می‌توان برای انتقال اقدام کرد.
پیشنهاد مطالعه: ابطال قرارداد و شرایط آن، نحوه ی پیگیری
انتقال سرقفلی با سند رسمی
اگر سند سرقفلی از نوع سندهای رسمی باشد، برای انتقال سند باید بررسی شود که مالک سرقفلی اجازه انتقال حق سرقفلی را به افراد دیگر دارد یا خیر. در صورتی که حق انتقال به او داده شده باشد، با استفاده از همان سند رسمی می‌تواند جهت انتقال سرقفلی اقدام نماید.
انتقال سرقفلی با سند عادی
چنانچه سند سرقفلی از نوع سند عادی باشد، به دلیل این که مالک سرقفلی ، اول باید سند رسمی دریافت کند سپس به دنبال انتقال سرقفلی باشد، ،حتی در شرایطی که فرد اجازه انتقال سرقفلی را داشته باشد، با در دست داشتن سند عادی نمی‌تواند این کار را انجام دهد.
موارد مجاز در انتقال سرقفلی
در برخی شرایط هم جهت انتقال سرقفلی احتیاج به داشتن اجازه یا کسب رضایت از مالک اصلی نیست. بنابراین مالک سرقفلی می‌تواند در صورت تمایل حتی بدون دریافت اجازه برای انتقال سرقفلی اقدام کند. این شرایط شامل موارد زیر می‌شوند :
- انتقال حق سرقفلی به شریک خود
- انتقال سرقفلی به فرزند یا وراث درجه یک من جمله پدر و مادر، قبل از مرگ
- مدارک مورد نیاز برای انتقال سرقفلی
- برای انتقال حق سرقفلی باید در دفترخانه اسناد رسمی مدارک لازم را به همراه داشته باشید.
- مدارک مورد نیاز برای انتقال حق سرقفلی عبارتند از:
- دریافت برگه گواهی مالیات
- اخذ گواهی مالیات از کسب و کار
- اصل سند مالکیت یا اجاره نامه سرقفلی
- مدارک شناسایی دو طرف معامله کننده
- استعلام دفترخانه صادر کننده اجاره نامه
- اسناد مربوط به مالیات‌های پرداخت شده از اداره دارایی
- دریافت مجوز و همچنین گواهی عدم بدهی از سازمان تامین اجتماعی
- پرداخت عوارض نوسازی در دفاتر خدمات الکترونیک
- حکم دادگاه در صورتی که انتقال سرقفلی از نوع قضایی باشد
- در صورتی که انتقال از نوع قهری باشد باید از شورای حل اختلاف گواهی اخذ شود
- در صورت داشتن وکیل باید اصل وکالت‌نامه را ارائه نمایید
- تنظیم اجاره نامه جدید بین مستاجر جدید با صاحب ملک تجاری و باطل کردن سند اجاره نامه قبلی
مزیت‌های حضور وکیل در دعاوی سرقفلی
اکثریت مردم به این موضوع آگاهی دارند که رسیدگی به دعاوی در دادگاه‌ها بسیار زیاد است و ضرورت دارد برای پیگیری بهتر پرونده به تمام جزئیات رسیدگی به آن آگاهی داشته باشند. بنابراین توصیه می‌شود در دادگاه دعاوی مربوط به سرقفلی یا حق کسب و کار به بهترین وکیل سرقفلی شیراز مراجعه کرده و راهنمایی لازم را از ایشان دریافت شود.
مزایای حضور وکیل متخصص در امور و نحوه انتقال حق سرقفلی مغازه عبارتند از:
- دعاوی سرقفلی نیازمند اطلاعات جامع و کاملی در خصوص قوانین هستند که وکیل در این مورد اطلاعات کاملی دارد.
- تفکیک حق سرقفلی و کسب و کار در قوانین وجود دارد که بهتر است این کار با کمک وکیل دعاوی متخصص در این زمینه پیگیری شود.
- در دعاوی سرقفلی مهم‌ترین مسئله اطلاع از اقامه قوانین متعدد در سال‌های ۵۶ و ۶۲ و ۷۶ است که تشخیص آن بر عهده وکلای متخصص دعاوی در این زمینه می‌باشد. به کمک وکیل می‌توانید دادخواست اصولی به دادگاه ارائه دهید چرا که شروع اقامه دعوا با دادخواست است و دادگاه بر طبق دادخواست رسیدگی به پرونده را آغاز میکند.
کلام پایانی
همه مستاجران می توانند با پرداخت مبلغی ، حق سرقفلی را دریافت کرده و حق انتقال آن به دیگران را داشته باشند.
انواع روشهای موجود انتقال سرقفلی را که در مقاله توضیح دادیم .با روشهای مختلفی می‌توان این حق را به فرد دیگری انتقال داد ، همچنین برای انجام این کار می‌توانید از وکیل متخصص در امور سرقفلی و دعاوی ملکی کمک بگیرید.
