قوانین زمین شهری
آیا تاکنون هنگام خرید و فروش زمین با عبارت «زمین شهری» روبرو شده‌اید؟ آیا می‌دانید زمین شهری چیست و قوانین مربوط به آن کدامند؟ آیا با انواع اراضی آشنایی دارید؟ پاسخ همه این سوالات را می‌توانید در قانون زمین شهری پیدا کنید. در واقع قوانین مربوط به زمین شهری جزو موضوعات بسیار مهم حقوقی است که امروزه شاهد تاثیر آن در زندگی مردم هستیم. عدم آگاهی به این قوانین هنگام خرید و حتی سرمایه گذاری روی زمین می‌تواند مشکلات و چالش‌های حقوقی زیادی را برای شما به وجود آورد.
به بیان دیگر از آنجایی که آیین نامه اجرایی قوانین مربوط به زمین شهری، چالش‌ها و پیچیدگی‌های فراوانی دارد و همچنین ناآگاهی و عدم برخورداری از اطلاعات کافی افراد در این زمینه، مشکلات عدیده‌ایی را به وجود می‌آورد. از این رو توصیه می‌کنیم در صورت قرار گرفتن در چنین شرایطی حتما به بهترین وکیل ملکی شیراز مراجعه نمایید. با این وجود در ادامه مقاله کلیات آخرین آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری را که با هدف برقراری نظم عمومی و تعیین مالکیت انواع اراضی تصویب شده است را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
کلیات و اصول قانون زمین شهری
مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۶۶ قانونی با عنوان قانون زمین شهری تصویب کرد و سپس آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۷۱بنا شد. اراضی شهری شامل زمین‌های واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها می‌باشد. اهداف اصلی این قانون که دارای ۱۶ ماده و ۲۶ تبصره می‌باشد؛ عبارتند از:
- ساده سازی اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی (هر فرد و خانواده ایرانی حق داشتن مسکن را دارد و اولویت با طبقه نیازمند جامعه و روستانشینان می‌باشد.)
- دستیابی به اصول ۴۳، ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی (فراهم سازی همه نیازهای اساسی مانند درمان، تحصیل، بهداشت، خوراک، پوشاک، مسکن و امکانات ضروری برای تشکیل خانواده افراد جامعه به عهده جمهوری اسلامی است.)
- برقراری نظم عمومی
- تعیین مالکیت اراضی کشور
- برطرف سازی مشکلات مربوط به امور زمین
- اصلاح، تعدیل و تثبیت قیمت زمین
- برطرف کردن مشکلات ازدیاد عرضه
پیشنهاد مقاله:” دستور تخلیه ملک “
انواع اراضی از نظر قانون زمین شهری
یکی از اصطلاحات مهم موجود در قانون زمین شهری، عبارت اراضی شهری است. ممکن است از خود بپرسید که چه تفاوتی دارد که نوع اراضی چه باشد؟ یا چرا لازم است در مراجع قضایی نوع زمین را تعیین کنیم؟ خب باید بگوییم که تعیین نوع زمین، سرنوشت و تکلیف اراضی مختلف را نیز مشخص می‌کند. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با این مقوله حقوقی با بهترین وکیل شیراز در ارتباط باشید. بر اساس قانون زمین شهری، انواع اراضی به ۴ گروه زمین بایر، زمین موات، زمین دایر و اراضی شهری تقسیم می‌شوند.
-
زمین بایر
طبق ماده ۸ قانون زمین شهری، زمین‌های بایر در صورت نداشتن صاحب به ولی فقیه تعلق می‌گیرد. منظور از زمین‌های بایر، زمین‌هایی است که با وجود انجام عملیات عمران و احیا به تدریج به حالت موات برگشتند.
-
اراضی شهری
همانطور که پیش‌تر گفتیم زمین‌های موجود در محدوده قانونی، مناطق حفاظت شده و استحفاظی شهرک‌ها و شهرهای با نام اراضی شهری شناخته می‌شوند.
-
اراضی موات
زمین‌هایی که قابلیت احیا دوباره آنها وجود ندارد جزو اراضی موات محسوب می‌شوند. نکته قابل توجه درباره اراضی موات این است که اگر زمین موات بدون استفاده باشد و در عین حال شخص یا اشخاصی آن را مجددا احیا کنند؛ زمین احیا شده به دولت تعلق دارد و مالکیت آن زمین به آنها نمی‌رسد. پس به طور کلی می‌توان گفت که تمامی زمین‌های موات چه در اختیار اشخاص، بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و غیردولتی باشد متعلق به دولت جمهوری اسلامی و قوانین قانون زمین شهری می‌باشد.
همین امر سبب می‌شود که اسناد و مدارک مالکیت قبلی این زمین‌ها ارزش قانونی نداشته باشد. در واقع ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند طبق خواسته وزارت مسکن و شهرسازی، سند زمین‌های موات را به نام دولت بزنند. البته اگر اراضی موات از تاریخ ۱۳۵۷.۱۱.۲۲ توسط خود دولت واگذار شده باشند؛ این ادارات موظف به صدور سند به نام دولت نمی‌باشند.
-
اراضی دایر
یکی از انواع دیگر زمین‌ها، اراضی دایر هستند و به آن گروه از زمین‌ها تعلق دارند که احیا شده‌اند و امکان احیا شدن را دارند و در حال حاضر صاحب زمین از آن بهره برداری می‌کند.
پیشنهاد مقاله:” اعتراض به فروش ملک مشاع “
نحوه استعلام نوع زمین شهری
جالب است بدانید که تنها زمانی نوع اراضی معلوم می‌شود که مالک زمین بخواهد آن را نقل و انتقال دهد یا قصد انجام عملیاتی مانند حفر چاه، ساخت و ساز و … را در آن زمین داشته باشد. طبق آیین نامه اجرای قانون زمین شهری، تمام اشخاص حقوقی و حقیقی که می‌خواهند چنین اقداماتی را انجام دهند ابتدا باید از طریق وزارت مسکن و شهرسازی نوع زمین را استعلام و سپس عملیات مورد نظر خود را انجام دهند. توجه داشته باشید که کمک گرفتن از بهترین وکیل شیراز در چنین شرایطی می‌تواند پروسه استعلام و دیگر مراحل قانونی را کاهش دهد.
سند زمین شهری
اسناد زمین شهری در دو نوع عادی و رسمی ارائه می‌شوند. اسناد رسمی آن دسته از سند هستند که در توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می‌شود. اگر اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشوند جزو اسناد عادی محسوب می‌شوند. ادارات ثبت موظفند که سند مالکیت هر نوع زمین (خواه موات خواه غیر موات) به صورت شش دانگ یا مشاع را به مالکیت دولت در بیاورند. شرایط اصلی برای صدور سند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی شامل موارد زیر می‌باشد:
- باطل نمودن سند مالکیت سابق و صادر نمودن سند مالکیت جدید به نام دولت یا شهرداری، از جانب مرجع قانونی خواهان سند
- صادر نمودن سند مالکیت به نام دولت در صورت نداشتن مالک و موات بودن در حضور نماینده اداره زمین شهری
واگذاری زمین شهری
واگذار کردن زمین ابتدا به صورت استیجاری صورت می‌گیرد. به این معنا که زمین‌هایی با کاربری غیرمسکونی با پرداخت هزینه‌های آماده سازی اولیه در قالب قرارداد اجاره‌ایی به افراد حقیقی و حقوقی تعلق می‌گیرد. پس از اجرای تمام و کمال طرح و پایان آن، اگر مرجع صادرکننده مجوز تایید نماید؛ انتقال قطعی سند با پرداخت هزینه منطقه‌ای زمان انتقال و بعد از کم کردن کل مال الاجاره‌های پرداختی قانون زمین شهری صورت می‌پذیرد.
وزارت مسکن و شهرسازی و شرکت های وابسته به آن مکلفند جهت واگذاری زمین‌های مسکونی، صنعتی، اداری، خدماتی و تجاری هزینه آماده سازی زمین‌های تفکیکی را با توجه به کاربری هر قطعه را به گونه‌ایی تعیین کنند که هزینه مورد نیاز برای آماده سازی طرح تامین شود.
نتیجه گیری
همانطور که مشاهده نمودید؛ طبق قانون زمین شهری وضعیت زمین‌های موجود در محدوده شهرها و شهرک‌ها مشخص می‌شود. بر اساس همین قانون انواع اراضی به چهار دسته مختلف با عنوان‌های زمین بایر، زمین موات، زمین دایر و اراضی شهری تقسیم می‌شوند که هر یک از آنها برای استعلام، دریافت سند، نوع کاربری و … قوانین مخصوص خود را دارند. اگر چه در این مقاله سعی کردیم در مورد قوانین زمین شهری اطلاعات مفیدی را در اختیارتان قرار دهیم اما کماکان پیشنهاد می‌کنیم برای جلوگیری از رخ دادن اشتباهات و مشکلات حقوقی حتما از بهترین وکیل حقوقی شیراز کمک بگیرید.
