افراز ملک مشاع یکی از فرآیندهای حقوقی مهم در حقوق املاک می باشد که به تقسیم و جداسازی سهام شرکا در یک ملک مشترک می پردازد. این اقدام حقوقی، که اغلب در موارد ارثی یا شراکتی پیش می آید، نیازمند دانش دقیق قوانین ثبتی و قضایی می باشد تا حقوق همه طرفین حفظ گردد. در شهرهای بزرگی مانند شیراز که بازار املاک پویایی دارد، مشاوره با بهترین وکیل ملکی در شیراز می تواند فرآیند را تسهیل نماید و از بروز اختلافات جلوگیری کند.
افراز ملک چیست؟
افراز ملک به معنای جداسازی و تقسیم سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشاع می باشد و به گونه ای مطرح می گردد که که مالکیت مشترک پایان می یابد و هر شریکی مالک مستقل قطعه ای از ملک می شوند. این فرآیند حقوقی، بر اساس قوانین مدنی و ثبت اسناد، انجام می پذیرد و هدف آن حل اختلافات مالکیتی و امکان بهره برداری مستقل از املاک می باشد. در افراز، سهام شرکا بر اساس میزان مالکیت آن ها تعیین و جدا می شود، که این امر می تواند از طریق توافق یا حکم قضایی صورت پذیرد.
ملک غیر قابل افراز چیست؟
ملک غیر قابل افراز به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم فیزیکی آن امکان پذیر نیست و یا تقسیم آن منجر به کاهش قابل توجه ارزش ملک یا تضییع حقوق یکی از شرکا می شود. بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر تقسیم ملک باعث از بین رفتن مالکیت تمام یا بخشی از ملک شود، آن ملک غیر قابل افراز تلقی می گردد. برای نمونه، یک آپارتمان کوچک مسکونی که تقسیم آن به قطعات جداگانه غیر عملی است و نمی توانید هر قطعه را به عنوان یک واحد مستقل استفاده کنید، نمونه ای از ملک غیر قابل افراز می باشد. در چنین مواردی، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند و شرکا می توانند درخواست فروش ملک را مطرح نمایند تا عواید آن بر اساس سهام تقسیم گردد.
مطالعه مرتبط: خیار تدلیس در معامله ملک
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع بسته به عوامل مختلفی تعیین می شود و نمی توانید مبلغ ثابتی برای آن مشخص نمایید. این هزینه ها شامل هزینه های ثبتی، کارشناسی، نقشه برداری و در صورت نیاز، هزینه های قضایی می باشد. طبق ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک، هزینه افراز بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می گردد و به ازای هر ده هزار ریال ارزش ملک، مبلغی معادل یک ریال دریافت می شود، اما این رقم می تواند با توجه به تورم و تغییرات قانونی به روزرسانی گردد.
علاوه بر این موارد، هزینه بستگی به اندازه و نوع ملک (مسکونی، تجاری یا کشاورزی)، پیچیدگی فرآیند کارشناسی نیز دارد و نیازمند خدمات حقوقی می باشد. به عنوان مثال، در املاک بزرگ تر یا دارای امکانات ویژه مانند پارکینگ و آسانسور، هزینه نقشه برداری و کارشناسی هم افزوده می شود. همچنین، اگر فرآیند به دادگاه کشیده شود، هزینه های دادرسی و وکالت نیز به آن اضافه می شود. در نهایت هم نوسانات قیمت روز ملک و منطقه جغرافیایی هم بر هزینه نهایی افزوده می شود.
افراز ملک ورثه ای
افراز ملک ورثه ای فرآیندی است که در آن املاک به جا مانده از متوفی بین ورثه تقسیم می گردد. این نوع افراز اغلب پس از صدور گواهی انحصار وراثت آغاز می شود و اگر ورثه بر سر تقسیم توافق نداشته باشند، یکی از آن ها می تواند درخواست افراز را به اداره ثبت یا دادگاه ارائه دهند. در افراز ورثه ای، سهام هر ورثه بر اساس قوانین ارث (مانند یک هشتم برای همسر و ما بقی برای فرزندان) تعیین می شود و اگر ملک غیر قابل افراز باشد، فروش آن و تقسیم عواید راه حل قانونی دارند.
مطالعه مرتبط: مراحل انجام انحصار وراثت
این فرآیند نیازمند بررسی دقیق اسناد ثبتی و جلوگیری از تضییع حقوق ورثه محجور (مانند کودکان) می باشد که در این موارد صلاحیت دادگاه الزامی می شود. بهترین وکیل ملکی در شیراز در کنار شماست تا روند افراز ورثه ای را تسهیل کرده و نه تنها مالکیت را شفاف سازی می کند، بلکه از بروز اختلافات خانوادگی نیز جلوگیری می نماید.
شرایط افراز ملک مشاع
شرایط افراز ملک مشاع بر پایه قوانین مدنی و ثبت اسناد تعریف می شود و هدف آن تضمین عدالت در تقسیم می باشد. از شرایط اصلی افراز ملک مشاع این است که، ملک باید مشاع باشد و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، سپس درخواست از سوی حداقل یکی از شرکا مطرح گردد.
- وجود ملک مشاع: ملک باید به دو یا چند نفر تعلق داشته باشد و مالکیت آن ها به صورت مشاعی ثبت شده باشد و بدون این شرط، افراز معنایی ندارد.
- خاتمه جریان ثبتی: طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملک باید دارای سند رسمی کامل و بدون اعتراض باشد تا اداره ثبت بتواند فرآیند را آغاز نماید.
- قابلیت افراز ملک: ملک باید به گونه ای باشد که تقسیم آن حقوق شرکا را ضایع نکند و هر قطعه ارزش و قابلیت بهره برداری مشابهی داشته باشد، در غیر این صورت، غیر قابل افراز تلقی می گردد.
- تقاضای یکی از شرکا: حتی اگر سایر شرکا مخالف باشند، درخواست یک شریک کافی است تا فرآیند آغاز گردد، اما در مورد مهجوریت، دادگاه دخیل می شود.
- عدم وجود منع قانونی: ملک نباید موقوفه یا دارای قرارداد منع تقسیم باشد که در چنین مواردی، افراز ممنوع می شود تا حقوق ذی نفعان حفظ گردد.
برای مطالعه: اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
در صورتی که سند ملک مشاع در رهن بانک باشد، افراز تنها پس از فک رهن سند امکان‌پذیر است، زیرا محدودیت‌های بانکی مانع ثبت رسمی تقسیم ملک می‌شوند.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع نقش کلیدی در تسریع فرآیند ایفا می کند و باید کامل و معتبر باشند تا اداره ثبت یا دادگاه بتوانند بررسی را آغاز کنند. این مدارک شامل اسناد هویتی، مالکیتی و کارشناسی است که بسته به مرجع رسیدگی متفاوت می باشد.
- اصل و کپی سند مالکیت ملک: سند شش دانگ یا مشاعی که مالکیت شرکا را اثبات نماید.
- مدارک هویتی شرکا: کپی شناسنامه و کارت ملی همه شرکا برای احراز هویت.
- نقشه و صورت مجلس کارشناسی: نقشه ای که موقعیت دقیق ملک و نحوه تقسیم را نشان دهد، که اغلب توسط کارشناس رسمی تهیه می شوند.
- گواهی حصر وراثت (در موارد ورثه ای): برای اثبات سهام ورثه در ملک ارثی.
- موافقت نامه شرکا (در صورت توافق): سندی که رضایت همه را نشان دهد، هرچند الزامی نیست.
مدارک لازم برای ارائه به اداره ثبت
مدارک لازم برای ارائه به اداره ثبت بایستی به صورت کامل تقدیم شود تا فرآیند اداری بدون تاخیر پیش رود. اداره ثبت این مدارک را بررسی می کند و در صورت تایید، کارشناسی را آغاز می کند.
- درخواست کتبی افراز: فرمی که توسط متقاضي پر می شود و جزئیات ملک و شرکا را شامل می شود.
- اصل سند مالکیت مشاعی: برای تطبیق با سوابق ثبتی.
- کپی مدارک هویتی: شناسنامه و کارت ملی متقاضی و شرکا.
- نقشه ملک: تهیه شده توسط نقشه بردار رسمی برای ارزیابی قابلیت افراز.
- استعلامات لازم: مانند استعلام از شهرداری برای نبود بدهی یا منع قانونی.
مطالعه بیشتر: شرایط دستور تخلیه
مدارک لازم برای طرح دعوای افراز از طریق دادگاه
مدارک لازم برای طرح دعوای افراز از طریق دادگاه در مواردی که اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر کرده باشد، لازم می شود. این مدارک به قاضی کمک می کند تا حکم عادلانه صادر نماید.
- دادخواست افراز یا فروش: سندی حقوقی که دلایل درخواست را توضیح دهد.
- تصویر مصدق سند مالکیت: کپی تایید شده سند مشاعی.
- گواهی عدم افراز از اداره ثبت: در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد.
- مدارک هویتی و وکالت نامه: اگر وکیل نمایندگی کند.
- گزارش کارشناسی دادگاه: اگر نیاز به کارشناسی جدید باشد، مدارک مرتبط با آن ضروری است.
گواهی عدم افراز ملک چیست
گواهی عدم افراز ملک سندی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد و نشان دهنده غیر قابل افراز بودن ملک مشاع می باشد. این گواهی پس از بررسی کارشناسی و نقشه برداری، زمانی صادر می شود که تقسیم فیزیکی ملک ممکن نباشد یا منجر به ضرر شرکا گردد. در مواردی که معامله معارض رخ داده و ملک مشاع به چند نفر فروخته شده باشد، این تعارض می تواند فرآیند افراز را مختل کرده و منجر به صدور گواهی عدم افراز شود، که در این صورت شرکا باید از طریق دادگاه برای ابطال اسناد معارض و فروش ملک اقدام کنند.
بر اساس قانون، پس از صدور این گواهی، شرکا می توانند درخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه دهند تا عواید آن هم تقسیم شود. این سند غیر قابل اعتراض در اداره ثبت است، اما می تواند پایه دعاوی بعدی باشد. در عمل، گواهی عدم افراز ابزاری برای حل بن بست های مالکیتی است و از فروش اجباری ملک جلوگیری می کند.
برای مطالعه: مهلت شکایت فروش مال غیر
چنانچه پس از افراز رسمی ملک مشاع، هر یک از شرکا یا اشخاص ثالث، بدون اذن مالک قطعه مفروزه، اقدام به تصرف یا ممانعت از انتفاع نمایند، مالک قطعه می‌تواند با طرح دعوای خلع ید، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید.
تفاوت تفکیک و افراز ملک
تفاوت افراز و تفکیک ملک در حقوق املاک ایران و درک آن برای جلوگیری از اشتباهات حقوقی ضروری می باشد. افراز به تقسیم ملک مشاع بین شرکا اشاره می کند و با پایان مالکیت مشترک همراه می باشد. در حالی که تفکیک، تقسیم ملک به قطعات کوچکتر بدون توجه به سهام شرکا است و می تواند حتی برای ملک با مالک واحد انجام شود.
در افراز، فرآیند نیاز به درخواست و کارشناسی دارد و تنها برای املاک مشاع می باشد و تفکیک جنبه فنی و نقشه برداری دارد و اشاعه را پایان نمی دهد. به عنوان نمونه در تفکیک یک زمین بزرگ به چند قطعه، مالکیت همچنان واحد باقی می ماند. اما در افراز، هر شریک مالک مستقل می شود. این تفاوت ها نشان می دهد که افراز بیشتر جنبه حقوقی و تفکیک جنبه فنی دارد.
مطالعه بیشتر: حقوق ارتفاقی چیست
در فرآیند ساخت و ساز و تقسیم املاک، برخی مسائل مانند افراز ملک مشاع پس از اتمام ساخت مطرح می شوند، در حالی که برخی دیگر، مانند مطالبات مهندس ناظر یا پیمانکار، به مراحل قبل از ساخت یا حین آن یا پایان کار مربوط هستند.
نتیجه گیری
افراز ملک مشاع یکی از مهم ترین سازوکارهای حقوقی برای پایان دادن به مالکیت مشترک و جلوگیری از بروز اختلافات میان شرکا یا ورثه است. این فرآیند، چه در قالب تقسیم فیزیکی ملک و چه از طریق فروش و تقسیم عواید، نیازمند آگاهی دقیق از قوانین مدنی، مقررات ثبتی و رویه های قضایی می باشد. در شرایطی که پیچیدگی های حقوقی، وجود ورثه محجور یا املاک غیرقابل افراز مطرح باشد، همراهی بهترین وکیل شیراز می تواند مسیر را هموارتر کرده و از تضییع حقوق ذی نفعان جلوگیری نماید. به بیان دیگر، انتخاب راهکار مناسب در هر پرونده، تضمین کننده شفافیت مالکیت و حفظ عدالت در تقسیم املاک خواهد بود.
