طبق حقوق مدنی ایران، اجرت المثل به معنای مزد یا بهایی است که برای استفاده از مال دیگری بدون وجود قرارداد یا رضایت مالک تعیین می گردد. به عبارت دیگر، هرگاه شخصی از مال غیر، مانند خانه، زمین یا وسیله نقلیه ای استفاده کند، بدون اینکه توافقی از قبل در مورد اجاره یا اجرت آن وجود داشته باشد، مالک می تواند مطالبه اجرت المثل نماید.
یکی از مهم ترین کاربردهای این مفهوم، اجرت المثل ایام تصرف است، به این معنا که اگر شخصی در مدتی معلوم ملکی را در اختیار داشته باشد، اما بدون پرداخت اجاره یا بدون مجوز قانونی، مالک حق این را دارد که بابت آن مدت، وجهی تحت عنوان اجرت المثل مطالبه نماید. در این مسیر، کمک گرفتن از بهترین وکیل ملکی شیراز، میتواند روند رسیدگی به پرونده را سریع تر و نتیجه را مطمئن تر کند.
اجرت المثل ایام تصرف
اجرت المثل ایام تصرف، به بهایی اطلاق می گردد که فرد متصرف، بدون رضایت مالک یا بدون قرارداد اجاره، بابت مدتی که ملک یا مال غیرمنقول را در تصرف داشته، باید بپردازد. این حق، هم در روابط شخصی نظیر اختلافات خانوادگی یا شراکت ها و هم در روابط تجاری و ملکی مطرح می گردد. مطالبه اجرت المثل نیاز به اثبات دو نکته دارد:
- استفاده یا تصرف بدون اذن یا رضایت مالک.
- بهره برداری از مال به گونه ای که به نفع متصرف بوده است.
مطالعه مرتبط: شرایط دستور تخلیه
تفاوت اجرت المثل و اجاره بها
یکی از سوالات رایج این است که اجرت المثل و اجاره بها چه تفاوتی دارند؟ اجاره بها زمانی مطرح می گردد که قراردادی تحت عنوان اجاره وجود داشته باشد و مبلغ مشخصی برای مدت معینی تعیین شده باشد. اما اجرت المثل در فقدان قرارداد یا رضایت مالک، بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و اصولاً مبتنی بر قیمت منطقه ای و شرایط روز می باشد. سجاد محمدی وکیل دادگستری در شیراز می تواند در تعیین دقیق مبلغ و روند پیگیری حقوقی راهنمای شما باشد.
تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی
تفاوت اصلی بین اجرت المسمی و اجرت المثل در نحوه تعیین و مبنای آن هاست. اجرت المسمی براساس توافق صریح طرفین در قرارداد تعیین می شود و یک حق قراردادی محسوب می گردد. در حالی که اجرت المثل زمانی مطرح است که قرارداد وجود ندارد یا از مفاد آن عدول شده، و بر مبنای عرف و نظر کارشناس تعیین می گردد.
مطالعه بیشتر: حق ارتفاق چیست؟
از نظر زمان مطالبه و آثار حقوقی نیز، اجرت المسمی معمولاً در زمان های مشخصی طبق قرارداد پرداخت می شود و مشمول خسارت تأخیر تأدیه است. اما اجرت المثل اغلب پس از پایان رابطه یا در مواردی مانند غصب مال مطرح می شود و معمولاً خسارت تأخیر تادیه به آن تعلق نمی گیرد، چون ماهیتی جبرانی و غیرقراردادی دارد. بهترین وکیل اثبات مالکیت شیراز میتواند مسیر حقوقی مناسبی را پیش روی شما قرار دهد.
شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای اینکه بتوانید اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمایید، باید شرایط زیر را داشته باشید:
- اثبات مالکیت یا ذی حق بودن در مال مورد نظر
- اثبات تصرف یا استفاده طرف مقابل از مال
- عدم وجود رضایت یا قرارداد مکتوب (اجاره، قرض، عاریه و غیره)
- نفع بردن طرف مقابل از مال
همچنین، اگر تصرف شخص با اذن و رضایت مالک مثلا در قالب سکونت خانوادگی یا مشارکت شفاهی باشد، در بیشتر موارد امکان دریافت اجرت المثل منتفی می شود، مگر اینکه مالک در زمان اذن، حق مطالبه اجرت المثل را برای خود محفوظ داشته باشد.
مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
در حالتی که شخصی بدون اجازه مالک، ملکی را در اختیار گرفته باشد، مالک میتواند برای دریافت خسارت ناشی از این تصرف، از طریق دادگاه اقدام کند. این فرآیند شامل مراحل زیر است:
- ثبت دادخواست:
مالک یا وکیل او باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، دادخواست «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف» را ثبت کند. مدارک لازم شامل:
سند مالکیت
گواهی پایان تصرف (در صورت وجود)
استعلامات شهرداری یا قبوض پرداختی
در مواردی، شهادت شهود یا دلایل دیگر
در دادخواست باید مشخصات ملک، مدت تصرف، و مبلغ مورد مطالبه (تقریبی) ذکر شود. - ارجاع به مرجع صالح:
پرونده بر اساس مبلغ خواسته، به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی ارجاع می شود. معمولاً مرجع رسیدگی در محل وقوع ملک تعیین می شود. - تعیین وقت رسیدگی:
دادگاه یا شورا زمان رسیدگی را مشخص کرده و طرفین را برای ارائه توضیحات و مدارک دعوت میکند. - ارجاع به کارشناس:
برای تعیین مبلغ اجرت المثل، پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود. کارشناس با توجه به موقعیت، متراژ، نوع بهره برداری و قیمت منطقه ای ملک، مبلغ را مشخص میکند. نظریه کارشناس قابل اعتراض است. - صدور رای:
پس از بررسی نظریه کارشناس و مدارک، دادگاه رأی نهایی را صادر می کند. در صورت صدور رای به نفع مالک، متصرف موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. - اجرای حکم:
در صورت خودداری متصرف از پرداخت، مالک می تواند با مراجعه به اجرای احکام، نسبت به توقیف اموال و وصول طلب اقدام کند.
لازم به ذکر است که در بسیاری از موارد، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف همراه یا هم زمان با دعوای خلع ید مطرح میشود. خلع ید به معنای درخواست مالک برای اخراج متصرف غیرمجاز از ملک است. در این شرایط، علاوه بر اخراج متصرف، مالک می تواند خسارت استفاده غیرمجاز (اجرت المثل) را نیز مطالبه نماید.
تفاوت اجرت المثل با اجور معوقه
اجور معوقه به مبالغی گفته می شود که مستأجر بر اساس قرارداد اجاره متعهد به پرداخت آن بوده اما در موعد مقرر پرداخت نکرده است. در این حالت، قرارداد اجاره معتبر و در جریان است و موضوع صرفاً تأخیر یا عدم پرداخت اجاره بهای تعیین شده می باشد. مبلغ اجور معوقه معمولاً مشخص و مطابق با مفاد قرارداد قابل مطالبه است.
در مقابل، اجرت المثل مربوط به زمانی است که مستأجر پس از پایان قرارداد و بدون رضایت مالک، همچنان از ملک استفاده می کند. در این وضعیت، چون قرارداد اجاره ای وجود ندارد یا اعتبار آن پایان یافته، مبلغ قابل مطالبه بر اساس عرف و با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. اجرت المثل به نوعی جبران استفاده غیرمجاز از ملک محسوب می شود.
به عنوان نمونه، اگر یک قرارداد اجاره مابین موجر و مستاجر به مدت ۱۲ ماه و ماهانه ۵ میلیون تومان منعقد گردد، اما مستاجر اجاره بهای سه ماه آخر قرارداد را پرداخت نکند، موجر می تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه اجور معوقه نماید. اما اجرت المثل در غیاب قرارداد مطرح می گردد و بر مبنای عرف و نظر کارشناس تعیین می شود.
برای مطالعه: اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف
اجرت المثل ایام تصرف به مبلغی اطلاق می شود که بابت استفاده غیرقانونی از ملکی، بدون رضایت مالک، از سوی متصرف باید پرداخت گردد. این مبلغ با در نظر گرفتن شرایط مختلف و توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
عوامل مؤثر در تعیین اجرت المثل
- نوع ملک
- متراژ ملک
- مدت زمان تصرف
- وضعیت فیزیکی و بهره برداری ملک
- موقعیت جغرافیایی ملک
- نرخ اجاره املاک مشابه در منطقه
در پرونده هایی که تصرف بدون مجوز صورت گرفته و مالک قصد مطالبه اجرت‌المثل دارد، مشورت با بهترین وکیل تصرف عدوانی شیراز میتواند به درک دقیق‌تر حقوق قانونی و نحوه پیگیری مؤثر کمک کند.
بیشتر بخوانید: همه چیز درباره انتقال مال غیر
مراحل قانونی مطالبه اجرت المثل
- ثبت دادخواست:
مالک باید با مراجعه به دادگاه صالح یا شورای حل اختلاف، دادخواست رسمی برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ثبت نماید. - ارجاع پرونده به کارشناس:
پس از طرح دعوا، مرجع قضایی موضوع را برای بررسی فنی و تخصصی به کارشناس رسمی ارجاع می دهد. - ارزیابی کارشناس:
کارشناس با بررسی ملک و شرایط آن، اجرت المثل را با توجه به عرف منطقه و مشخصات ملک برآورد می کند. - امکان اعتراض به نظر کارشناسی:
چنانچه یکی از طرفین نسبت به نظریه کارشناس اعتراض داشته باشد، می تواند درخواست بررسی مجدد را ارائه دهد. در این صورت ممکن است پرونده به هیئت کارشناسی ارجاع شود. - صدور حکم:
در نهایت دادگاه پس از بررسی نظرات کارشناسی و مستندات طرفین، رأی قطعی در خصوص میزان اجرت المثل صادر خواهد کرد.
مطالعه بیشتر: دادخواست ابطال وکالتنامه و سند رسمی
نتیجه گیری
اجرت المثل ایام تصرف ابزاری قانونی برای حفظ حقوق مالکین در مقابل تصرف غیرمجاز یا بدون قرارداد اموال آن ها می باشد. تفاوت آن با مفاهیمی چون اجاره بها، اجرت المسمی و اجور معوقه در نوع رابطه حقوقی و وجود یا عدم وجود قرارداد نهفته است. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی در محاسبه و اثبات این حق، مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی ملکی می تواند بسیار اثربخش باشد.
